Der Mieter zahlt nicht mehr, ist nicht erreichbar oder das Mietverhältnis ist längst gekündigt. Da liegt der Gedanke nahe, einfach das Schloss auszutauschen und die Wohnung auszuräumen. Genau davor warne ich jeden Vermieter: Eine Räumung ohne Räumungstitel ist verbotene Eigenmacht und kann teuer werden. Das Amtsgericht Lemgo hat das gerade wieder bestätigt (AG Lemgo, Urteil vom 20.11.2025, 18 C 369/25).
Der Fall: Schloss ausgetauscht, Mieter ausgesperrt
Ein Vermieter hatte eine Ferienwohnung vermietet. Nach kurzer Zeit stritten die Parteien darüber, ob der Mietvertrag überhaupt noch besteht. Der Vermieter verweigerte den Mietern daraufhin den Zutritt und wechselte das Türschloss aus. Die Mieter beantragten eine einstweilige Verfügung, also eine schnelle gerichtliche Eilentscheidung, und bekamen recht: Der Vermieter musste ihnen den Besitz an der Wohnung wieder einräumen.
Bemerkenswert ist: Ob die Mieter überhaupt noch ein Recht zum Wohnen hatten, spielte dabei keine Rolle. Selbst wenn der Mietvertrag beendet war, durfte der Vermieter sie nicht eigenmächtig aussperren. Er hätte auf Räumung klagen müssen.
Warum Selbsthilfe verboten ist
Das Gesetz schützt den Besitz, also die tatsächliche Herrschaft über die Wohnung, unabhängig davon, ob der Mieter noch zum Besitz berechtigt ist. Wer dem Mieter den Besitz ohne dessen Willen entzieht, handelt widerrechtlich (§ 858 BGB). Der Mieter kann dann verlangen, dass ihm der Besitz sofort wieder eingeräumt wird (§ 861 BGB), und das im Eilverfahren durchsetzen.
Der Bundesgerichtshof hat das schon 2010 deutlich gemacht (BGH, Urteil vom 14.07.2010, VIII ZR 45/09). Die eigenmächtige Inbesitznahme und das Ausräumen einer Wohnung ohne gerichtlichen Titel sind verbotene Eigenmacht und unerlaubte Selbsthilfe. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis wirksam gekündigt ist und Mietschulden bestehen.
Das sagt der BGH: Wer ohne Räumungstitel räumt, haftet für alle Folgen, und zwar unabhängig von eigenem Verschulden. Ein Irrtum über die eigenen Rechte entlastet den Vermieter nicht.
Was eine „kalte Räumung“ kosten kann
Die eigenmächtige Räumung, oft „kalte Räumung“ genannt, birgt erhebliche Risiken. Mit der Inbesitznahme übernimmt der Vermieter die Verantwortung für alles, was sich in der Wohnung befindet. Er muss ein aussagekräftiges Verzeichnis der Gegenstände anfertigen und deren Wert schätzen lassen. Versäumt er das, dreht sich die Beweislast um: Behauptet der Mieter plausibel, es hätten sich wertvolle Möbel, Elektrogeräte oder Erinnerungsstücke in der Wohnung befunden, muss der Vermieter das Gegenteil beweisen. Im BGH-Fall verlangte der Mieter über 60.000 € Schadensersatz.
Hinzu kommen unter Umständen Schmerzensgeld wegen Verletzung des Persönlichkeitsrechts und strafrechtliche Folgen. Auch eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zur Selbsthilfe einräumt, ändert daran nichts.
Und wenn der Mieter einfach verschwunden ist?
Das ist in der Praxis der häufigste Fall: Der Mieter zahlt nicht, ist nicht erreichbar, der Briefkasten quillt über. Auch hier gilt: Sein Verschwinden allein bedeutet nicht, dass er den Besitz aufgegeben hat. Im BGH-Fall war der Mieter monatelang unbekannten Aufenthalts, und trotzdem war die Räumung durch den Vermieter rechtswidrig.
Nur wenn der Mieter seinen Besitz erkennbar aufgegeben hat, etwa durch Rückgabe der Schlüssel oder eine eindeutige Erklärung, darf der Vermieter die Wohnung wieder in Besitz nehmen. Das muss der Vermieter beweisen. Leere Zimmer oder Hinweise von Nachbarn reichen dafür meist nicht aus. Ist der Mieter unauffindbar, lassen sich Kündigung und Räumungsklage öffentlich zustellen. Das kostet Zeit, ist aber der sichere Weg.
So gehen Sie als Vermieter richtig vor
- Mietverhältnis wirksam kündigen, bei unbekanntem Aufenthalt notfalls durch öffentliche Zustellung.
- Räumungsklage gegen alle Mieter erheben.
- Mit dem Urteil den Gerichtsvollzieher beauftragen. Nur er darf die Wohnung räumen und Ihnen den Besitz verschaffen.
Um Kosten zu sparen, können Sie den Gerichtsvollzieher darauf beschränken, Sie in den Besitz der Wohnung einzuweisen, ohne die Möbel abtransportieren zu lassen, die sogenannte Berliner Räumung (§ 885a ZPO). Dann müssen Sie die zurückgebliebenen Sachen allerdings selbst dokumentieren und eine Zeit lang aufbewahren. Mehr zu meinen Leistungen im Wohnungsmietrecht finden Sie hier.
Fazit
Keine Räumung ohne Räumungstitel und keine Vollstreckung ohne Gerichtsvollzieher. Wer das Schloss austauscht oder die Wohnung ausräumt, riskiert, dass der Mieter per Eilverfahren zurückkehrt, und haftet für Schäden, die er kaum widerlegen kann. Das gilt auch dann, wenn Sie in der Sache eigentlich im Recht sind. Der Weg über das Gericht dauert länger, ist aber der einzig sichere. Sprechen Sie mich gerne an, ich begleite Sie von der Kündigung bis zur Räumung.
