von Rainer Schons | Aug 31, 2014 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Mietrecht:
Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
Immer wieder gibt es betreffend der Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter Streit, weil oft fehlerhaft abgerechnet wird. Nach meiner Erfahrung nicht mit böser Absicht, sondern weil es an dem erforderlichen Wissen beim Vermieter fehlt.
In meiner Praxis, wenn ich eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen habe, stelle ich oft einen Fehler bei der Kostenermittlung fest. Es fehlen Angaben zum Anfangsbestand und zum Endbestand und der Vermieter weiß oft nicht, wie er die Kosten der Heizölabrechnung in die Betriebskostenabrechnung übertragen soll. Abzurechnen sind die Kosten, der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet dem Vermieter, die Brennstoffe kostengünstig einzukaufen. Hierzu gibt es jedoch eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen. Was ist, wann und unter welchen Umständen wirklich „wirtschaftlich“?
Kostenermittlung Heizkosten:
Schritt 1:
Ermittlung des Anfangsbestandes
Ablesung stets zeitnah zum Beginn der Abrechnungseinheit, z.B. in der ersten Januar-Woche, oder der ersten Juli-Woche durchführen. ( Z. B. 1.500 l Heizöl – Wert 1.275 Euro).
Schritt 2:
plus Preis der Zukäufe
2.500 l * 0,90 € = 2.250 €
Schritt 3:
Minus Wert des Endbestandes
(Rest 2000 l = Verbrauch 2.000 l)= 2.000 * 0,90 = 1.800 €
Schritt 4:
Gesamtkosten im Abrechnungsjahr:
1.275,00 € plus 2.250,00 € – 1.800,00 € = 1.725 €
2 Ziffer 4 BetriebsKV im Wortlaut:
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
Mietrecht: Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
von Rainer Schons | Apr 26, 2014 | Gewerbemietrecht, Maklerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
EnEV 2014 – Änderungen für Vermieter, Verpächter, Verkäufer , Leasinggber und auch für den Makler – wesentliche Änderungen ab 1. Mai 2014 – Neuregelung insbesondere zum Energieausweis.
• Verkauf /Vermietung / Verpachtung / Leasing
Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (z. B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet, Immobilienportale, Homepage des Vermieters, Verkäufers, Verpächters und Leasinggebers) müssen künftig Pflichtangaben aus dem Energieausweis (z.B. den Energiekennwert etc.) enthalten (§ 16 a EnEV 2014).
Dies gilt auch für entsprechende Anzeigen des Maklers im Auftrag der Verpflichteten.
• Die Regelung betrifft neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden (§ 16 a EnEV 2014).
• § 16 EnEV 2014 bedeutet eine Verschärfung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber interessierten Mietern/Käufern. Zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts muss der Energieausweis vorgelegt werden.
Erstellt der Vermieter/Verkäufer keinen Energieausweis, begeht er eine Ordnungswidrigkeit gem. § 27 Abs. 2 nr. 4 EnEV 2014.
• § 16 EnEV 2014: Der Energieausweis muss an den Käufer / Mieter ausgehändigt werden.
• Aushangpflicht: Der Energieausweis ist in vom Gesetzgeber bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auszuhängen.
• § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.
Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).
• § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014: „Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…..
• Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.
• Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.
Dem Makler ist zwingend zu empfehlen:
a) seinen Auftraggeber auf die Vorschrift
und
b) die sich hieraus resultierenden Pflichten zur Veröffentlichung
und
c) die Folgen eines Verstoßes hinzuweisen,
d) vorsorglich aus Beweisgründen in Schriftform.
Erhält der Makler trotz Aufforderung und Hinweis die erforderlichen Werte nicht, wird er sich wohl exkulpieren können.
Gesetzliche Neuregelungen:
§ 16 EnEV 2014 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
1. Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zu-gleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.
Die Sätze1 und 2 sind entsprechend anzuwenden, wenn unter Anwendung des § 9 Absatz 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach §9 Absatz 2 durchgeführt werden.. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landes-recht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
2. Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publi-kumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 ausgestellt wird. Der Eigentümer hat den nach Satz 1 ausgestellten Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die in Satz 1 genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer.Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Zur Erfüllung der Pflicht nach Satz 1 ist es ausreichend, von einem Energiebedarfsausweis nur die Seiten 1 und 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 und von einem Energieverbrauchsausweis nur die Seiten 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 auszuhängen; anstelle des Aushangs eines Energieausweises nach dem Muster der Anlage 7 kann der Aushang auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden.
4. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter Nutzflä-che mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Absatz 3 Satz 3 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.
5. Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden.
§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energiever-brauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
(2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder End-energieverbrauchs für das Gebäude,
(3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
(4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
(5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklas-se.
Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchs-ausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
von Rainer Schons | Okt 18, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
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Das BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter
stattgefunden hat:
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!
Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGb) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§ 873,925 BGB).
Erst wenn die Eitnragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist kann er die Rechte aus dem Mietvertrag selbst geltend machen.
Ausnahme: § 90 ZVG: “Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.” |
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von Rainer Schons | Apr 6, 2013 | Gewerbemietrecht
Zunächst ist festzustellen, dass der neue § 569 Abs. 2 a BGB, der ab dem 1. Mai 2013 Gültigkeit hat nur auf Wohnraummietverhältnisse anzuwenden ist.
Auch nach dem 1. Mai 2013 gelten die bisherigen Grunsätze fort. Der BGH legtee in seinem Urteil vom 21.03.2007 – XII ZR 36/05 für Gewerbemietverträge grundsätzlich fest – der einzelfall ist aber stets zu prüfen:
- Eine Kündigung wegen Vorenthaltens der vollständigen Kaution gem. § 543 BGB ist im Gewerbemietrecht grds. zulässig.
- Der Gewerbeeraumvermieter kann nicht darauf verwiesen werden, statt aus wichtigem Grund zu kündigen, auf Leistung der Mietkaution zu klagen.
- es bedarf der Abmahnung
- und § 314 BGB ist zu beachten.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich zwischen den Parteien einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. In meiner Praxis zeigt es sich dann, dass allein das Beendigungsdatum dann unstreitig ist, aber die sonstigen Umstände der Beendigung oft nicht geklärt bzw. nicht beweisbar abgestimmt wurden. Und dann muss doch oft langwierig gestritten werden, was eigentlich vermieden werden sollte.
In Schriftform sollte alles geregelt werden, was erforderlich ist, um einmütig die Beendigung abwickeln zu können. Die Vereinbarung muss von allen Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Was nicht auf der Vereinbarung aufgeführt ist, ist streitgefährdet.
Neben dem klar definierten Beendigungsdatum sind zum Beispiel zu regeln:
- Kaution
- Schönheitsreparaturen
- Einbauten
- Betriebskosten
- Abfindungen
- Miethöhe in Restlaufzeit
- Termin der Übergabe
- Besichtigungsregelung
- etc.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Bei Mietvertragsabschluss war alles ganz einfach. Die Partner unterzeichnen einträchtig den Mietvertrag, an eine Trennung denkt niemand. Der Mietvertrag wird unterzeichnet und dann kommt alles ganz anders.
Der Eine oder die Eine zieht aus, die oder der Andere will in der Wohnung bleiben. Mit dem Auszug sind die Pflichten des Ausziehenden nicht erledigt. Er haftet dem Vermieter weiterhin, insbesondere in Sachen Miete und Betriebskosten. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter von jedem Mieter die volle Summe fordern kann. Wie sich die Mieter dann im Innenverhältnis finden, kann dem Vermieter in der Regel egal sein.
Es stellt sich für den /die Gehende(n) die Frage: “Wie komme ich aus dem Mietvertrag heraus?”
Im Mietvertrag selbst heißt es in den üblichen Formulierungen:
§ X Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 2 Ziffer 1 (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) muss in jedem Fall schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist erfolgen und ist nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf ihre Absendung, sondern auf ihren Zugang an. Deshalb sind beide Vertragsteile verpflichtet, im Fall längerer Ortsabwesenheit dafür zu sorgen, dass sie gleichwohl für Schreiben der Gegenseite erreichbar bleiben. Scheitert der Zugang an dieser Vorkehrung des Empfängers, muss sich dieser so behandeln lassen, wie wenn ihm die Erklärung des Absenders rechtzeitig zugegangen wäre. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Nach 5 und 8 Jahren seit Überlassen des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete für den Vermieter um jeweils weitere 3 Monate.
und oft am Ende des Mietvertrages
§ Y Personenmehrheiten, Willenserklärungen und Vollmacht
- Sind mehrere Personen Vertragspartner, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
- Zieht einer von mehreren Mietern vorzeitig aus, so bleibt er nach wie vor Vertragspartner des Vermieters. Er haftet weiter für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dessen Beendigung und Rückgabe der Mietsache, solange der Vermieter ihn nicht schriftlich aus der Haftung und aus dem Mietvertrag entlässt.
- Willenserklärungen müssen bei einer Mehrheit von Vermietern oder Mietern von oder gegenüber allen Vertragsparteien abgegeben werden. Die einzelnen Vertragspartner bevollmächtigen sich jedoch hiermit unter Vorbehalt des schriftlichen Widerrufs jeweils gegenüber dem anderen Vertragsteil bis auf Weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt insbesondere für die Entgegennahme einer Kündigung, die Geltendmachung der Erhöhung der Miete und der Nebenkosten sowie einer Vereinbarung hierüber, nicht jedoch für den Ausspruch von Kündigungen und für den Abschluss von Mietaufhebungsverträgen.
Es gilt nun die Möglcihkeiten abzuprüfen und mit dem Mitmieter bzw. Vermieter der sinnvollste Lösungsweg zu beschreiten:
- Mietaufhebungsvertrag
Einigung zwischen allen Parteien und schrifltiche Vereinbarung von allen Parteien eigenhändig unterschreiben lassen. Mietverhältnis endet insgesamt.
Ggfls. schließt der Vermieter mit einer Partei einen neuen Mietvertrag ab.
- Kündigung
Eine Kündigung der Mietvertragsparteien bedarf in der Regel der Unterschrift aller Mieter, d.h. der /die Gehende kann nicht rechtswirksam kündigen. Es müssen sich beide einig sein.
Mietverhältnis endet insgesamt.
- Vereinbarung zum Mieterwechsel.
Einigung zwischen Vermieter und allen Mietern.
Ein Mieter geht, der andere bleibt und führt das bisherige Mietverhältnis unverändert fort.
Schriftform und eigenhändige Unterschrift aller Parteien.
- Zwangsmittel gegen den Mitmieter – Zustimmung zur Kündigung
Ziffer 1. und Ziffer 3 kommen nicht zustande. Verweigert der Mitmieter die Zustimmung zur Kündigung, kann grds. Klage auf Zustimmung erhoben werden, wenn im Innenverhältnis keine sonstige Vereinbarung getroffen wurde.
