Mietkaution – Barkaution – Mietkautionsversicherung

Mietkaution – Barkaution – Mietkautionsversicherung

Die Mietkaution ist im Falle der Barkaution zu Beginn des Mietverhältnisses oft nur mühsam aufzutreiben.

Ein Sparbuch für die Kaution in der Regel in Höhe von drei Monatsmieten zur treuhänderischen Verwaltung durch den Vermieter ist nicht gerade attraktiv. Die Bürgschaft zum Beispiel durch die Eltern birgt Ihre eigenen  Schwierigkeiten.

Warum also keine alternative Finanzierung der Mietkaution durch eine  Mietkautionsversicherung?

Derweil lassen sich von der Mietkautionsversicherung bis zur Sicherung über Bürgschaft unzählige Produkte von unterschiedlichsten Anbietern finden. Einfache Handhabe, zügige Bearbeitung oder geringe Aufwendungen pro Monat sind Argumente für den Vertragsabschluss.

A B E R

Das Konfliktpotential der Barkaution wird nicht mehr erwartet, denn die Szenarien, welche von Mietern vorgetragen wurden, um eine Benachteiligung durch den Vermieter darzulegen sind gerichtlich meist im Sinne des Gesetzgebers entschieden worden. Somit ist in der Partei des Mieters, der abhängige und schwächere Part des Mietverhältnisses gesehen worden, der vor Benachteiligung zu schützen sei. Auch Vermieter mit akribisch erfassten Auszug- und Einzugsprotokollen, Mietverträgen mit unzähligen Regelungen konnten im Schadensfall oft keine ausreichende Abhilfe schaffen. Die Kaution ging, der Schaden blieb – im Zweifelsfall! Alles eine Frage der Beweislast und der Finanzkraft des Mieters ist die Antwort des Rechtsanwalts und des Gerichts.

Der Vermieter hat durch alternative Kautionssicherung ein scheinbar geringeres Prozessrisiko. Es sind keine  Schadenersatzforderung wegen geringen Zinsertrags zu erwarten, eventuelle Fehler durch unrechtmäßige Aufrechnung des Vermieters sind grundsätzlich vermieden.

Derweil ist in höchst richterlicher Instanz abgewichen worden von der Auffassung des Benachteiligten Mieters. Mit der Entscheidung des Bundesgerichtshof VIII ZR 157/17  vom 28. Februar 2018 ist es dem Vermieter möglich eine direkte Schadenersatzforderung vorzubringen, ohne das eine Frist  zur Schadensbeseitigung gewährt werden muss bei Auszug. Dies bedeutet in Bezug auf die Kautionsfinanzierung, dass die Versicherungen, Banken oder sonstige Finanzdienstleister in Anspruch genommen werden. Wobei ein  Vermieter einen gewissen Spielraum erlangt den Schadenersatz nach „eigenen Ermessen“ zu gestalten. Die Versuchung an den unscharfen Grenzen von Maßnahmen „Schadensbeseitigung“ durchzuführen, wobei „Modernisierung“ zutreffender wäre, ist durchaus zu sehen. Ohne die Möglichkeit der Schadensbeseitigung und Verständigung über Kosten, die nach Auszug aufgewendet werden müssen werden, wird sich manch ein Mieter  übergangen fühlen, wenn der Vermieter einfach so auf die Bürgschaft zugreifen kann.

Die Höhe des Schadensersatzes kann hierbei ein Vielfaches der Mietkaution betragen, welche zu Leisten gewesen wäre. Somit ist eine anteilige oder vollständige Verwertung nicht unbedingt, das was im schlimmsten Fall zu erwarten ist.

Eine angestrebte Prozessführung wird daher wahrscheinlich von Mietern zukünftig betrieben werden (müssen) wegen, „überzogener“ Schadensersatzforderungen, vermeintlich fehlender Anspruchsgrundlage oder (im Falle von Bürgschaft) durch zeitlich verzögerte Erklärung der Schadensersatzforderung.

Daher empfiehlt es sich bei Abschluss des Mietvertrages, Erstellung des Einzug- und Auszugsprotokolls eine klare Kommunikation zwischen den Parteien und Absprachen über anfallende Kostenpunkte (schriftlich erklärte). Bei Auseinandersetzung oder Unklarheiten können bzw. sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter sachkundig machen, bevor Sie eine Auseinandersetzung suchen oder Handeln nach eigener Rechtsauffassung. In der Regel kann der Kautionsauszahlung nur eine anhängige klage oder eine eisntweilige Verfügung gegen den Vermieter entgegegehelten werden. Der Mieter  muss den Weg zum Gericht antreten und nicht der Vermieter.

Für Vermieter, die sich entschließen alternative Kautionsfinanzierung zu verwenden und über Schadensersatz zu beanspruchen, ist es ratsam  Maßnahmen und verbundene Kosten mit Belegen aufzuführen.

 

Eigenbedarfskündigung auch mit der Begründung Zweitwohnung zulässig?

Eigenbedarfskündigung auch mit der Begründung Zweitwohnung zulässig?

Eigenbedarfskündigung – Kann ich auch Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend machen?

Nach Ansicht des BGH „ist der Begriff des ‚Benötigens‘ … höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen“. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Räume nur als Zweitwohnung nutzen will [BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 19/17].

Der Gesetzgeber regelt in § 573
BGB unter anderem:

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn Ziff. 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 Der Vermieter kann also ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen will. Über allem schwebt jedoch die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vermieter benötigt zusätzlich auch ein berechtigtes Interesse und er muss die Tatbestandsmerkmale „benötigen“ und „berechtigtes Interesse“ ggfls. vor Gericht beweisen.

Eine Standardantwort auf die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung, wegen „Zweitwohnung“,  kann es hier also nicht geben, sondern es ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen und die jeweils aktuelle Rechtsprechung ist zu berücksichtigen.

So kann aber auch mit der richtigen Begründung der Umstände durchaus auch eine lediglich sporadische Nutzung der Wohnung ausreichen.

Es macht für den Vermieter Sinn, sich vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung anwaltlich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, gerade im Hinblick auf § 573 Abs. 3 BGB.

Kann ein Vermieter bei Mietende Schönheitsreparaturen / Renovierung fordern, obwohl er die Wohnung bei Übergabe unrenoviert übergeben hat?

Kann ein Vermieter bei Mietende Schönheitsreparaturen / Renovierung fordern, obwohl er die Wohnung bei Übergabe unrenoviert übergeben hat?

Kommentar zu BGH 18.03.2015 VIII ZR 185/14 – Vermieter – Schönheitsreparaturen  Renovierung

Grundsätzlich ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung, wozu auch die Schönheitsreparaturen gerechnet werden, in den Pflichtenkreis des Vermieters.

§ 535  Abs. 1 Satz 2 BGB:
Der Verm
ieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung den Fall zu beurteilen, ob es dem Vermieter erlaubt ist die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgeleich dafür zu gewähren.

Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass eine solche formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen an § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitert. Eine solche Klausel ist unwirksam.

§ 307 BGB Inhaltskontrolle
Absatz 1: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
Abs. 2 Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
Nr. 1- mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist

Die Entscheidung des BGH im Blick auf die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. Satz 2 BGB konsequent.

 

 BGH 18.03.2015 VIII ZR 185/14 – Vermieter – Schönheitsreparaturen  Renovierung

Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnissen

Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnissen

Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnisse

Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:

573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

  1. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder

 

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen. Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren- achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen.
Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern

Ansonsten ist  noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.

Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].

Achtung: oHG und KG, hier wird zumindest seit BGH 15.12.2010 VIII ZR 210/10 kein Eigenbedarf eines Gesellschafters akzeptiert. Die Rechtsprechung ist zu beobachten.

Zur Gruppe der Haushaltsangehörigen rechnet man grundsätzlich alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen sind und mit ihm eng zusammenleben, dies sind in der Regel der Ehepartner, der Lebenspartner, Hausgehilfen, Pflegepersonen.
Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.
Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.
Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].

 

RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.

 

In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber Diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.

 

Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnissen

Mietrecht: § 2 Betriebskostenverordnung – Heizkosten – Berechnung Verbrauch Heizöl

Mietrecht: § 2 Betriebskostenverordnung – Heizkosten – Berechnung Verbrauch Heizöl

Mietrecht:

Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)  geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.

Immer wieder gibt es betreffend der Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter Streit, weil oft fehlerhaft abgerechnet wird. Nach meiner Erfahrung nicht mit böser Absicht, sondern weil es an dem erforderlichen Wissen beim Vermieter fehlt.

In meiner Praxis, wenn ich eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen habe, stelle ich oft einen Fehler bei der Kostenermittlung fest. Es fehlen Angaben zum Anfangsbestand und zum Endbestand und der Vermieter weiß oft nicht, wie er die Kosten der Heizölabrechnung in die Betriebskostenabrechnung übertragen soll. Abzurechnen sind die Kosten, der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet dem Vermieter, die Brennstoffe kostengünstig einzukaufen. Hierzu gibt es jedoch eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen. Was ist, wann und unter welchen Umständen wirklich „wirtschaftlich“?

Kostenermittlung Heizkosten:

Schritt 1:
Ermittlung des Anfangsbestandes
Ablesung stets zeitnah zum Beginn der Abrechnungseinheit, z.B. in der ersten Januar-Woche, oder der ersten Juli-Woche durchführen. ( Z. B. 1.500 l Heizöl – Wert 1.275 Euro).

Schritt 2:
plus Preis der Zukäufe
2.500 l * 0,90 € = 2.250 €

 

Schritt 3:
Minus Wert des Endbestandes
(Rest 2000 l = Verbrauch 2.000 l)= 2.000 * 0,90 = 1.800 €

Schritt 4:
Gesamtkosten im Abrechnungsjahr:

1.275,00 € plus 2.250,00 € – 1.800,00 € = 1.725 €

2 Ziffer 4 BetriebsKV im Wortlaut:

4. die Kosten

a)     des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder
b)     des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums

oder

c)der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

Mietrecht: Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)  geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.

 

Mietrecht Trier: Ist die separate Mieterhöhung von PKW-Stellplätzen bei einem einheitlichen Mietvertrag zulässig?

Mietrecht Trier: Ist die separate Mieterhöhung von PKW-Stellplätzen bei einem einheitlichen Mietvertrag zulässig?

Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht

Mietrecht: Garagen und Stellplätze

Mieterhöhung bei einheitlichem Mietvertrag

8 von 10 deutschen Haushalten verfügen über mindestens ein Auto (Quelle: ADAC: Mobilität in Deutschland 2008). Auch dieses muss bei einem Umzug unterkommen. Besonders in Städten besteht eine hohe Nachfrage an Stellplätzen bzw. Garagen. Es ist aus diesem Grund gängige Praxis, Wohnraum und den evtl. dazugehörigen PKW-Stellplatz gleich gemeinsam in einem Mietvertrag zu regeln.

So heißt es in Ziffer 1 „Mietsache“ eines einheitlichen Mietvertrages für gewöhnlich:

„Die Wohnung besteht aus (…), und Zubehör, 1. Kelleraum, 1 Garage (…)“

Vielen Vermietern ist jedoch nicht klar, dass für die Frage der separaten oder einheitlichen Mieterhöhung von Wohnraum und Garage/ Stellplatz, die vertragliche Gestaltung von enormer Bedeutung ist.

Einzig, wenn zwei separate Mietverträge für Wohnung und Garage abgeschlossen worden sind, ist von deren rechtlicher Selbstständigkeit auszugehen. Der Mietvertrag der Garage unterliegt nicht den schweren Voraussetzungen des Wohnraummietrechts.

Ansonsten liegt ein einheitlicher Mietvertrag von Wohnraum und Garage vor. Die mitvermietete Garage ist somit ein zur Wohnung gehöhrender Raum, deshalb sind die Regelungen der §§ 557 ff. BGB über Wohnraummiete zu beachten.

Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann sich nicht isoliert auf die           Garagen-, Stellplatzmiete beziehen, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das Gesamtobjekt, also Wohnung mit Garage. Eine separate Mieterhöhung für die Garage ist unzulässig.

Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher:

–          einen gesonderten Mietvertrag über die Garage/ den Stellplatz abzuschließen

–          evtl. in diesem Mietvertrag ausdrücklich zu erklären, dass er unabhängig von dem Wohnraummietvertrag ist (etwa bei identischen Vertragsparteien, Garage und Wohnung liegen auf demselben Grundstück; BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 – VIII ZR 251/10)

–          in diesen Mietvertrag eine Regelung über die Mieterhöhung aufzunehmen

Fachanwalt Mietrecht in Trier

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