von Rainer Schons | Mai 31, 2014 | Wohnungsmietrecht
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
Mietrecht: Garagen und Stellplätze
Mieterhöhung bei einheitlichem Mietvertrag
8 von 10 deutschen Haushalten verfügen über mindestens ein Auto (Quelle: ADAC: Mobilität in Deutschland 2008). Auch dieses muss bei einem Umzug unterkommen. Besonders in Städten besteht eine hohe Nachfrage an Stellplätzen bzw. Garagen. Es ist aus diesem Grund gängige Praxis, Wohnraum und den evtl. dazugehörigen PKW-Stellplatz gleich gemeinsam in einem Mietvertrag zu regeln.
So heißt es in Ziffer 1 „Mietsache“ eines einheitlichen Mietvertrages für gewöhnlich:
„Die Wohnung besteht aus (…), und Zubehör, 1. Kelleraum, 1 Garage (…)“
Vielen Vermietern ist jedoch nicht klar, dass für die Frage der separaten oder einheitlichen Mieterhöhung von Wohnraum und Garage/ Stellplatz, die vertragliche Gestaltung von enormer Bedeutung ist.
Einzig, wenn zwei separate Mietverträge für Wohnung und Garage abgeschlossen worden sind, ist von deren rechtlicher Selbstständigkeit auszugehen. Der Mietvertrag der Garage unterliegt nicht den schweren Voraussetzungen des Wohnraummietrechts.
Ansonsten liegt ein einheitlicher Mietvertrag von Wohnraum und Garage vor. Die mitvermietete Garage ist somit ein zur Wohnung gehöhrender Raum, deshalb sind die Regelungen der §§ 557 ff. BGB über Wohnraummiete zu beachten.
Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann sich nicht isoliert auf die Garagen-, Stellplatzmiete beziehen, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das Gesamtobjekt, also Wohnung mit Garage. Eine separate Mieterhöhung für die Garage ist unzulässig.
Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher:
– einen gesonderten Mietvertrag über die Garage/ den Stellplatz abzuschließen
– evtl. in diesem Mietvertrag ausdrücklich zu erklären, dass er unabhängig von dem Wohnraummietvertrag ist (etwa bei identischen Vertragsparteien, Garage und Wohnung liegen auf demselben Grundstück; BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 – VIII ZR 251/10)
– in diesen Mietvertrag eine Regelung über die Mieterhöhung aufzunehmen
von Rainer Schons | Mai 18, 2014 | Wohnungsmietrecht
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
Wann kann ein Vermieter einem Messie die Wohnung kündigen? Das Amtsgericht Münster (Urteil vom 08.03.2011 – 3 C 4334/10) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen:
Bei einer Besichtigung der Mietwohnung hat die Vermieterin zur Kenntnis bekommen, dass die vermietete Wohnung stark verschmutzte, unaufgeräumt war und aus ihr Gestank verströmte. Dem Mieter wurde eine Frist gesetzt, die Wohnung in einen tadellosen Zustand zu versetzen. Die Frist verstrich ohne Erfolg, weshalb die Wohnung gekündigt wurde. Der Mieter wendete sich gegen die Räumungsklage. Die Vermieterin forderte vom Mieter die Räumung der Wohnung.
Die Wohnung war wohl komplett mit verschiedenen Modellbahnen, anderen Modellen, Spielzeug, Büchern, Tonträgern und anderen Gegenständen zugestellt. Man habe die Zimmer nur über schmale Laufwege betreten können. Die Wohnung sei zudem vollkommen verdreckt gewesen. Dies gelte insbesondere für die Küche und das Bad. Die Wasserhähne seien offensichtlich seit Jahren nicht mehr benutzt worden. Es bestehe daher die Gefahr, dass die Wasser- und Abwasserleitungen beschädigt oder mit Legionellen befallen seien. Auch ansonsten bestehe die Gefahr eines Befalls der Wohnung mit Ungeziefer. Von der Wohnung gehe ein unerträglicher Geruch aus, über den sich bereits andere Mieter des Hauses beschwert hätten. Mitbewohner des Hauses beschwerten sich über den Gestank. Nach Vortrag der Vermieterin befürchtete sie die drohende Beschädigung ihrer Wohnung und die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht kam nach einer umfassenden Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB habe. Die Vermeiterin habe das Mietverhältnis zu Recht gemäss den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos gekündigt. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liege bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.
Ein solcher Grund liegt nach bundesdeutschem Mietrecht vor, wenn ein Mieter die Mietwohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt. Das Amtsgericht verweist an dieser Stelle auf weitere Entscheidungen: AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93; AG Görlitz, Urteil vom 24.10.1997, Az. 2 C 0431/97).
Das Gericht war zu dem Ergebnis gekommen, dass von der Wohnung ein unerträglicher Geruch ausging, der auch außerhalb der angemieteten Wohnung wahrgenommen worden ist.
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
von Rainer Schons | Apr 30, 2014 | Nachbarrecht, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
Grillen kann im Rahmen eines Mietverhältnisses einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen. Grillen kann insbesondere vom Vermieter/Nachbarn dann untersagt werden, wenn durch das Grillen der Nachbar durch Rauch oder Gerüche (§ 906 BGB) unzumutbar gestört wird. Der gestörte Nachbar hat im streitigen Verfahren die Unzumutbarkeit zu beweisen.
Letztlich sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, insbesondere die Lage und Größe des Gartens bzw. sonstigen Örtlichkeiten oder das verwendete Grillgerät.
Als Faustformel sollte man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.
Gerichtsentscheidungen zum Thema:
AG Westerstede: Beschluss vom 30.06.2009 – 22 C 614/09 (II), 22 C 614/09
Dem Nachbarn eines Mehrfamilienhauses, das sich in neun Metern Abstand zu seinem fest stehenden Grillkamin im Garten befindet, kann es untersagt werden, öfter als zweimal monatlich und beschränkt auf zehnmal im Jahr zu grillen, wenn Qualm und Gerüche vom Grillen direkt in Schlafzimmer des Nachbarhauses dringen. Einer vorherigen Ankündigung, das gegrillt werde, bedarf es nicht. (amtlicher Leitsatz)
OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 10. 4. 2008 – 20 W 119/06Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ WEG 13,14 uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät.
AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997 – 6 C 545/96<
Gegrillt werden darf, wie folgt:
a)in der Zeit von April bis September eines jeden Jahres,
b) unter Verwendung fossiler Brennstoffe wie Holz, Kohle u.ä.
c) in dem genannten Zeitraum nur einmal im Monat
d) nach vorheriger Ankündigung gegenüber denMitbewohnern, und zwar 48 Stunden vorher.
Fazit:
- Letztlich sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, insbesondere die Lage und Größe des Gartens bzw. sonstigen Örtlichkeiten oder das verwendete Grillgerät.
- Als Faustformel sollte man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.
- Bitte Sonderregelungen in der Hausordnung oder im Mietvertrag beachten.
von Rainer Schons | Apr 26, 2014 | Gewerbemietrecht, Maklerrecht, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
EnEV 2014 – Änderungen für Vermieter, Verpächter, Verkäufer , Leasinggber und auch für den Makler – wesentliche Änderungen ab 1. Mai 2014 – Neuregelung insbesondere zum Energieausweis.
• Verkauf /Vermietung / Verpachtung / Leasing
Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (z. B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet, Immobilienportale, Homepage des Vermieters, Verkäufers, Verpächters und Leasinggebers) müssen künftig Pflichtangaben aus dem Energieausweis (z.B. den Energiekennwert etc.) enthalten (§ 16 a EnEV 2014).
Dies gilt auch für entsprechende Anzeigen des Maklers im Auftrag der Verpflichteten.
• Die Regelung betrifft neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden (§ 16 a EnEV 2014).
• § 16 EnEV 2014 bedeutet eine Verschärfung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber interessierten Mietern/Käufern. Zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts muss der Energieausweis vorgelegt werden.
Erstellt der Vermieter/Verkäufer keinen Energieausweis, begeht er eine Ordnungswidrigkeit gem. § 27 Abs. 2 nr. 4 EnEV 2014.
• § 16 EnEV 2014: Der Energieausweis muss an den Käufer / Mieter ausgehändigt werden.
• Aushangpflicht: Der Energieausweis ist in vom Gesetzgeber bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auszuhängen.
• § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.
Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).
• § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014: „Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…..
• Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.
• Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.
Dem Makler ist zwingend zu empfehlen:
a) seinen Auftraggeber auf die Vorschrift
und
b) die sich hieraus resultierenden Pflichten zur Veröffentlichung
und
c) die Folgen eines Verstoßes hinzuweisen,
d) vorsorglich aus Beweisgründen in Schriftform.
Erhält der Makler trotz Aufforderung und Hinweis die erforderlichen Werte nicht, wird er sich wohl exkulpieren können.
Gesetzliche Neuregelungen:
§ 16 EnEV 2014 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen
1. Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zu-gleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.
Die Sätze1 und 2 sind entsprechend anzuwenden, wenn unter Anwendung des § 9 Absatz 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach §9 Absatz 2 durchgeführt werden.. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landes-recht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
2. Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publi-kumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 ausgestellt wird. Der Eigentümer hat den nach Satz 1 ausgestellten Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die in Satz 1 genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer.Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Zur Erfüllung der Pflicht nach Satz 1 ist es ausreichend, von einem Energiebedarfsausweis nur die Seiten 1 und 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 und von einem Energieverbrauchsausweis nur die Seiten 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 auszuhängen; anstelle des Aushangs eines Energieausweises nach dem Muster der Anlage 7 kann der Aushang auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden.
4. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter Nutzflä-che mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Absatz 3 Satz 3 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.
5. Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden.
§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen
1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:
(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energiever-brauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
(2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder End-energieverbrauchs für das Gebäude,
(3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
(4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
(5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklas-se.
Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchs-ausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
von Rainer Schons | Nov 21, 2013 | Wohnungsmietrecht
Es ist wieder so weit, heute fällt in Trier der erste Schnee. die Winterreifen sind aufgezogen und dann stellt sich die Frage, wer muss den schnee von der Straße fegen?
Grundsätzlich obliegt die Straßenreinigung bei Schnee und Eis der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt. Die Kommune exkulpiert sich aber regelmäßig im Rahmen einer Reinigungs-Satzung. In der Regel liegt dann die Reinigungspflicht, insbesondere im Blick auf die Gehwege bei den Grundstückseigentümern.
Wenn der Eigentümer dann an Dritte vermietet, steht zur Entscheidung, ob die Reinigungs- und Schneeräumpflicht vom Hausmeister zu übernehmen ist und die Mieter dann dessen Arbeit im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zahlen, oder ob die Aufgabe an die Mieter übertragen wird. Hier lohnt sich nun ein Blick in den Mietvertrag und in die geltende Hausordnung. Auch ist zu prüfen, ob die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages wurde.
Im Mietvertrag oder in der Hausordnung wird dann in der Regel die Reinigung von: Bürgersteig, Hauseingang, Weg zu Mülltonnen auf en Mieter übertragen. Prüfen Sie, ob auch im Mietvertrag oder der Hausordnung die Schnee/- Eis -Räumpflicht überragen wurde.
Ist nichts geregelt, kann der Vermieter dies vom Mieter auch grundsätzlich nicht nachträglich fordern. Bei Schnee- und Eis ist in der Regel zwischen 07.00 Uhr und 20.00 Uhr zu räumen.
Es ist falsch, dass man am Tag nur einmal räumen muss. Die Pflicht besteht grundsätzlich in dem vorgenannten Zeitfenster durchgehend! Falls erforderlich, ist die Räumung des Öfteren am Tage erforderlich. Wer zum Beispiel zur Arbeit ist, hat sich um einen Vertreter zu kümmern. Abwesenheit, ohne Vertretungsregelung, ist in der Regel kein Entschuldigungsgrund! Um sich der Haftung (Verkehrssicherungspflicht) zu entziehen sollte man lieber einmal zu viel, als einmal zu wenig geräumt haben.
Die Breite der Räumung ergibt sich manchmal aus der Gemeindesatzung, informieren Sie sich hier oder beim Vermeiter. Eine Spur von 1 bis 1,5 m ist die Regel.
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
von Rainer Schons | Nov 2, 2013 | Wohnungsmietrecht
Nicht nur zur Winterzeit schlägt sich Feuchtigkeit in der Wohnung mit Schimmelbefall nieder.
In der Regel bildet sich der Schimmel an den Wänden insbesondere den Ecken und hinter Möbelstücken, die zu dicht an der Wand aufgestellt sind. Wird nichts gegen den Schimmelbefall unternommen, kann dies zu Schäden an Putz und an Mauerwerk führen.
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, in der Regel aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens, ist er für die Schäden verantwortlich. Der Mieter hat die Schäden, die durch sein vertragswidriges Verhalten entstanden sind, auf seine Kosten zu beseitigen.
Ein Mieter kann sich grds. nur dann auf unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen, wenn er dem Vermieter dies auch zuvor und unverzüglich angezeigt hat. In der Regel behauptet der Mieter es liege ein Mietmangel vor und der Vermieter der Mieter habe nicht ordnungsgemäß gelüftet. Klarheit verschafft dann oft nur ein teures Sachverständigengutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters, wegen durchgeführter Mietminderung.
Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat dann der jeweilige Verlierer zu tragen.
Ohne entsprechende Rechtsschutzversicherung kann dies eine teure Angelegenheit werden.
Die Schwierigkeit und damit das Risiko einer mietrechtlichen Streitigkeit wegen Feuchtigkeit in der Wohnung liegt daher oft in der Beweislastverteilung. Der Mieter hat keine Verantwortung, wenn die Schadensursache von außen erfolgt, zum Beispiel durch von außen eindringende Feuchtigkeit (Dach, Balkon, außenwand) oder durch aufsteigende Feuchtigkeit zum Beispiel wegen fehlender Horizontalabdichtung. Ein Indiz für ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters kann z.B. darin gesehen werden, dass sein Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung liegt. So zum Beispiel anhand der Ableseprotokolle der Verteiler durch den Vermieter nachweisbar.
Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet für ein ausreichendes Lüften der Wohnung zu sorgen; hier gilt der Grundsatz mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich.
Aufgrund der des gestiegenen Energiebewusstseins, haben viele Vermieter Energieeinsparungsmaßnahmen zum Beispiel durch Einbau von dicht schließenden Fenstern durchgeführt. Hierdurch wird natürlich ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten bei dem Mieter erforderlich. Hier hat der Vermieter eine Hinweispflicht, dass der Mieter auf das durch die Baumaßnahmen veränderte Raumklima und des zu ändernden Lüftungsverhaltens. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier bei Bezug einer Neubauwohnung.
Der Vermieter hat hier ausdrücklich den Mieter auf die konkret erforderliche Verhaltensweise betreffend der Neubaufeuchte hinzuweisen.
