von Rainer Schons | Okt 18, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
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Das BGB regelt in § 566 BGB, dass ein Erwerber in den Mietvertrag eintritt, wenn die Veräußerung durch den Vermieter
stattgefunden hat:
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!
Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGb) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§ 873,925 BGB).
Erst wenn die Eitnragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist kann er die Rechte aus dem Mietvertrag selbst geltend machen.
Ausnahme: § 90 ZVG: “Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.” |
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von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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Räumungsverfügung gegen Dritte
§ 940 a Absatz 2 der ZPO soll den Vermeiter schützen, wenn er nach erfolgreicher Räumungsklage die Wohnung räumen will und plötzlich ein Dritter behaupet, er wohne ebenfalls in der Wohnung und gegen ihn existiere kein Räumungstitel.
Bisher war es so, dass tatsächlcih ohne Zustimmung des Dritten in solch einem Fall eine Räumung nicht mögölcih war und der Vermieter sich noch einen Titel gegen den Dritten, mit dem er in keinem mietvertraglichen Verhältnis stand bei Gericht erwirken musste. Dies mit einer oft monatelangen Verzögerung. Der Räumungsvollstreckungstitel musste sich gegen alle Mitbesitzer richten.
Nun soll alles viel einfacher werden. Der Vermieter kann nunmehr eine einstweilige Räumungsverfügung gegen den Dritten erlangen. Der Dritte ist vom Gerciht anzuhören. Notwendig dafür ist,
- dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und
- der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
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§ 940a ZPO – Räumung von Wohnraum
(1) ….
(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
(3) ………………
(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.
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von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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Der Gesetzgeber hat zum Schutz des Mieters das Recht des Vermieters auf Befristung in § 575 BGb erheblich eingeschränkt.Demnach ist eine Befristung (Mietverhältnis auf bestimmte Zeit) nur eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, dann gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Absatz 2 der Vorschrift regelt: “Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.”
Absatz 3 der Vorschrift lautet: 2Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.”
ACHTUNG VERMIETER: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).
Trick der Vermieter: keine Befristung, dafür aber Regelung eines Kündigungsausschlusses. Achtung hier gelten aber Grenzen der Rechtsprechung. |
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von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
Neuregelungen zur Modernisierung – energetische Modernisierung – Einsparung erneuerbarer Primärenergie
Seit dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§ 555b ff BGB
555b BGB zum Thema Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
Nr 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
Nr. 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
Nr 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
Nr. 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
Nr. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
Nr. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
Nr. 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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| Der Gesetzgeber schützt den Mieter auch in Sachen Mietkaution in großem Umfang. Oft reicht die Kaution nicht um Mietrückstände und evtl. Schäden nach Räumung auszugleichen.Es heißt in § 551 BGB zum Thema “Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten”
Begrenzung auf 3 Kaltmieten
§ 551 abs. 1 BGB: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Recht des Mieters auf 3 Teilzahlungen:
§ 551 Abs. 2 BGB: Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Pflicht des Vermieters zur Anlage
§ 551 abs. 3 BGB: Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Untersagung jeglicher Abweichung
§ 551 Abs. 4 BGB: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
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von Rainer Schons | Jul 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
Rauchen in der Mietwohnung kann spätestens seit der BGH Entscheidung VIII ZR 37/07 Schadenserstzansprüche begründen.
Aber kann ein Vermieter den Extrem-Raucher auch kündigen?
Diese Frage befindet sich derezit auf dem Zug durch die Instanzen. Das AG Düsseldorf (Az 24 C 1355/13) hat dies im konkreten Fall angenommen.
Das LG Düsseldorf hat dem Raucher-Mieter aber am 08.07.2013 PKH gewährt, ein Indiz für dessen Erfolgsaussicht.
