von Rainer Schons | Mai 12, 2013 | Wohnungsmietrecht
Grundsätzlich bezeichnet man mit Schönheitsreparaturen die anfallenden Tapezier- und Malerarbeiten innerhalb einer Wohnung ( § 28 IV S. 3 II. BV).
Ohne gesonderte Regelung sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu erbringen.
Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zulässig und üblich.
Es erfolgt aber seitens der Gerichte eine Inhaltskontrolle der Schönheitsreparaturklauseln, nach folgenden Grundsätzen:
- keine übermäßige Belastung des Mieters in Relation Mietdauer und Abnutzung
- keine Benachteiligung des Mieters durch Summierungseffekt
- die Formulierung muss transparant – d.h. klar und eindeutig sein
- unter Umständen macht eine fehlerhafte Klausel die Gesamtregelung unwirksam ( geltungserhaltende Reduktion)
Bei Wohnraum-Mietverhältnissen kann der Mieter durch Formularmietvertrag grundsätzlich nur zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, nicht aber zu einer Anfangs- oder Endrenovierung.
Eine Formularklausel, die den Mieter unabhängig vom Ablauf bestimmter Fristen zur Endrenovierung der Räume verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.
Es ist zulässig, laufende Schönheitsreparaturen formularvertraglich nach Maßgabe eines (flexiblen) Fristenplans dem Mieter aufzubürden.
Eine solche Klausel (flexible Renovierungsfrist) ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt.
Die Renovierungsfristen laufen grundsätzlich erst mit Beginn des Mietverhältnisses, so dass ein Mieter nicht durch die Hintertür für Abnutzungen seines Wohnungsvorgängers einzustehen hat.
Die Schönheitsreparaturfristen müssen sich im üblichen und angemessenen Rahmen bewegen.
In Formularmietverträgen dürfen die Fristen nur als Richtlinie genannt werden, da dem Mieter der Nachweis offen bleiben muss, dass sich die Mieträume nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden, z. B. aufgrund längerer Abwesenheit des Mieters oder einer nur teilweisen Nutzung.
Flexible Fristen werden in der Regel eingeleitet mit den Worten: “in der Regel” oder “im Allgemeinen” ..…. auszuführen sind.
Fehlt es an diesem ausdrücklcihen Hinweis auf “Flexibilität”, dann spricht man von einem starren Fristenplan. Ein solcher ist unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 BGB).
Beispiele für unwirksame “starre Fristen:
- Formulierungen, die den Eindruck erwecken, dass kein Spielraum hinsichtlich eines längeren Renovierungsturnus besteht und der Mieter die Wohnung spätestens nach Ablauf der aufgeführten Fristen renovieren muss. So z.b. die Formulierung: Schönheitsreparaturen sind “mindestens” alle 3/5/7 Jahre auszuführen.
- “Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchzuführen; Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre.
- Eine Bezugnahme auf die “üblichen Fristen” stellt keine Einschränkung dahingehend dar, dass die Fristen lediglich für “in der Regel” oder “im Allgemeinen” gelten soll. Es ist abzustellen auf den durchschnittlichen Mieter und dieser sieht nach Ansicht der Gerichte hierin ein “Muss” und kein “Kann” die benannten Fristen einzuhalten.
- Der durchschnittliche Mieter wird ein gleiches “Muss” aus der Formulierung “notwendig werdenden” Schönheitsreparaturen verbunden mit Frsitenplan ableiten.
- Sollen Schönheitsreparaturen vom Mieter daher “regelmäßig” binnen bestimmter Fristen ausgeführt werden, handelt es sich – anders als bei den Begriffen “in der Regel” oder “im Allgemeinen” – um starre Renovierungsfriste
Aber Achtung:
Die Kombination der Worte “in der Regel” und “spätestens” macht einen Fristenplan noch nicht grundsätzlich zu einer “starren Frist” (BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 351/04).
Die Formulierung “grundsätzlich” gilt es im Kontext zu lesen, auch wenn das AG Neustadt hier eine flexible frist angenommen hat (Urteil v. 21.7.2006, 12 C 61/06)
Hat der Vermieter eine flexible Frist im Mietvertrag verwendet, trifft den Mieter die Beweislast, dass ihn noch keine Schönheitsreparaturpflicht trifft, wenn die Regelfrist abgelaufen ist.
Hält der Vermieter eine Schönheitsreparatur schon vor Ablauf der Regelfrist für erforderlich, dann trifft ihn die Beweislast, dass der Wohnungszustand eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Wohnungsmietrecht
Der BGH hat in seinem Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 112/10 in seinem Leitsatz die Beweislast dem Vermieter allein auferlegt.
Der Grundsatz, dass einem geeichten Messgerät die rechtliche Vermutung zukommt, dass die gemessenen Werte den tatsächlichen Verbrauch wiedergeben, kommt dem Messergebnis mit einem nicht geeichten oder nicht mehr geeichten Messgerät nicht zu.
§ 25 Abs. 1 Nr. 1a EichG regelt ein Verbot der Verwendung eines nicht geeichten Messgeräts vor. somit darf es nicht verwendet werden.
Eine Berechtigung, auch die von ungeeichten Messgeräten stammenden Ergebnisse in einer Abrechnung zu verwenden, da der Ablauf der Eichfrist allein noch keine Unrichtigkeit der Abrechnungsergebnisse herbeiführe, würde eine Umgehung des Verbots aus § 25 EichG zur Folge haben.
Insoweit ist die Entscheidung des BGH nur konsequent.
Auch eine einzelvertragliche Regelung würde eine unwirksame Umgehung nach darstellen und wäre. gem. § 134 BGB ungültig.
Das EichG dient gerade auch dem Verbraucher- und damit dem Mieterschutz.
Der Vermieter hat es in der Hand, für geeichte Messgeräte zu sorgen. Es steht ihm keine Hilfslösung über zum Beispiel Abrechnung nach qm-Fläche oder Personenanzahl zu.
Die vom Gesetzgeber geschaffene Sonderregelung in der Heizkostenverordnung ist nicht analog auf Wasser und Stromzähler zu übertragen.
Ein sonstiger Rechtsanspruch des Vermieters auf einen pauschalierten Ersatzanspruch ist nicht ersichtlich.
Konsequenz:
Im Fall eines ungeeichten bzw. nicht mehr geeichten Messgeräts bleibt dem Vermieter nur die Alternative die Richtigkeit der Messwerte im Prozess zur Überzeugung des Tatrichters nachzuweisen.
Dabei mag gegebenenfalls im Einzelfall der Vortrag geeigneter Grundlagen zur tatrichterlichen Schätzung § 287 ZPO genügen, wie etwa die Vorlage der Verbrauchswerte der letzten unbeanstandeten Abrechnung.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Wohnungsmietrecht
Wenn eine Mietergemeinschaft auseinandergeht und einer der Mieter die Wohnung behalten möchte, gilt es für alle Parteien (Vermieter und Mieter) für Rechtsklarheit zu sorgen.
Es empfiehlt sich hier eine schriftliche Vereinbarung zum Mieterwechsel zu treffen, die von allen Parteien, d.h vom Vermieter, vom bleibenden Mieter und vom ausziehenden Mieter, unterzeichnet wird.
Die Vereinbarung sollte regeln:
- Ausscheiden
- Fortsetzung des Mietverhältnisses mit bleibendem Mieter
- Haftungsausschluss Vermieter und ausscheidendem Mieter
- Kautionsregelung
- evtl. Bürgschaftsregelung
- etc.
Alternativ können die Parteien einen Mietaufhebungsvertrag abschliessen. Der Vermieter kann dann mit dem Mieter, der die Wohnung weiterhin anmieten möchte, einen neuen separaten Mietvertrag abschliessen.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich zwischen den Parteien einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. In meiner Praxis zeigt es sich dann, dass allein das Beendigungsdatum dann unstreitig ist, aber die sonstigen Umstände der Beendigung oft nicht geklärt bzw. nicht beweisbar abgestimmt wurden. Und dann muss doch oft langwierig gestritten werden, was eigentlich vermieden werden sollte.
In Schriftform sollte alles geregelt werden, was erforderlich ist, um einmütig die Beendigung abwickeln zu können. Die Vereinbarung muss von allen Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Was nicht auf der Vereinbarung aufgeführt ist, ist streitgefährdet.
Neben dem klar definierten Beendigungsdatum sind zum Beispiel zu regeln:
- Kaution
- Schönheitsreparaturen
- Einbauten
- Betriebskosten
- Abfindungen
- Miethöhe in Restlaufzeit
- Termin der Übergabe
- Besichtigungsregelung
- etc.
von Rainer Schons | Apr 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Bei Mietvertragsabschluss war alles ganz einfach. Die Partner unterzeichnen einträchtig den Mietvertrag, an eine Trennung denkt niemand. Der Mietvertrag wird unterzeichnet und dann kommt alles ganz anders.
Der Eine oder die Eine zieht aus, die oder der Andere will in der Wohnung bleiben. Mit dem Auszug sind die Pflichten des Ausziehenden nicht erledigt. Er haftet dem Vermieter weiterhin, insbesondere in Sachen Miete und Betriebskosten. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter von jedem Mieter die volle Summe fordern kann. Wie sich die Mieter dann im Innenverhältnis finden, kann dem Vermieter in der Regel egal sein.
Es stellt sich für den /die Gehende(n) die Frage: “Wie komme ich aus dem Mietvertrag heraus?”
Im Mietvertrag selbst heißt es in den üblichen Formulierungen:
§ X Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 2 Ziffer 1 (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) muss in jedem Fall schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist erfolgen und ist nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf ihre Absendung, sondern auf ihren Zugang an. Deshalb sind beide Vertragsteile verpflichtet, im Fall längerer Ortsabwesenheit dafür zu sorgen, dass sie gleichwohl für Schreiben der Gegenseite erreichbar bleiben. Scheitert der Zugang an dieser Vorkehrung des Empfängers, muss sich dieser so behandeln lassen, wie wenn ihm die Erklärung des Absenders rechtzeitig zugegangen wäre. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Nach 5 und 8 Jahren seit Überlassen des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete für den Vermieter um jeweils weitere 3 Monate.
und oft am Ende des Mietvertrages
§ Y Personenmehrheiten, Willenserklärungen und Vollmacht
- Sind mehrere Personen Vertragspartner, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
- Zieht einer von mehreren Mietern vorzeitig aus, so bleibt er nach wie vor Vertragspartner des Vermieters. Er haftet weiter für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dessen Beendigung und Rückgabe der Mietsache, solange der Vermieter ihn nicht schriftlich aus der Haftung und aus dem Mietvertrag entlässt.
- Willenserklärungen müssen bei einer Mehrheit von Vermietern oder Mietern von oder gegenüber allen Vertragsparteien abgegeben werden. Die einzelnen Vertragspartner bevollmächtigen sich jedoch hiermit unter Vorbehalt des schriftlichen Widerrufs jeweils gegenüber dem anderen Vertragsteil bis auf Weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt insbesondere für die Entgegennahme einer Kündigung, die Geltendmachung der Erhöhung der Miete und der Nebenkosten sowie einer Vereinbarung hierüber, nicht jedoch für den Ausspruch von Kündigungen und für den Abschluss von Mietaufhebungsverträgen.
Es gilt nun die Möglcihkeiten abzuprüfen und mit dem Mitmieter bzw. Vermieter der sinnvollste Lösungsweg zu beschreiten:
- Mietaufhebungsvertrag
Einigung zwischen allen Parteien und schrifltiche Vereinbarung von allen Parteien eigenhändig unterschreiben lassen. Mietverhältnis endet insgesamt.
Ggfls. schließt der Vermieter mit einer Partei einen neuen Mietvertrag ab.
- Kündigung
Eine Kündigung der Mietvertragsparteien bedarf in der Regel der Unterschrift aller Mieter, d.h. der /die Gehende kann nicht rechtswirksam kündigen. Es müssen sich beide einig sein.
Mietverhältnis endet insgesamt.
- Vereinbarung zum Mieterwechsel.
Einigung zwischen Vermieter und allen Mietern.
Ein Mieter geht, der andere bleibt und führt das bisherige Mietverhältnis unverändert fort.
Schriftform und eigenhändige Unterschrift aller Parteien.
- Zwangsmittel gegen den Mitmieter – Zustimmung zur Kündigung
Ziffer 1. und Ziffer 3 kommen nicht zustande. Verweigert der Mitmieter die Zustimmung zur Kündigung, kann grds. Klage auf Zustimmung erhoben werden, wenn im Innenverhältnis keine sonstige Vereinbarung getroffen wurde.
von Rainer Schons | Mrz 17, 2013 | Wohnungsmietrecht
Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsänderungsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§ 555b ff BGB. In § 555d BGB regelt der Gesetzgeber insbesondere die Duldungspflicht des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen.
§ 555d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist ( ab 1. 05.2013)
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht,
- wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde,
- die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
- Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht; sie sind nur im Rahmen des § 559 Absatz 4 und 5 zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.
Der Lauf der Frist beginnt nur wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.
Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
