Kauf bricht nicht Miete – § 566 BGB – aber ab wann tritt der Erwerber in die Rechte des Vermieters tatsächlich ein?

§ 566 Kauf bricht nicht Miete

Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.Das Eigentum muss daher grundsätzlich vom Vermieter unmittelbar an einen Dritten veräußert werden. Ist der Vermieter nicht Eigentümer, wird es rechtlich kompliziert!

Für die Veräußerung reicht es nicht, wenn es einen notariellen Kaufvertrag zwischen Vermieter und Erwerber gibt. Weder die Auflassung (§ 925 BGb) noch die Auflassungsvormerkung für den Erwerber ( § 833 BGB) sind ausreichend. Erforderlich sind die Auflassung und die Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als neuer Eigentümer (§§ 873,925 BGB).

Erst wenn die Eitnragung des Erwerbers als neuer Eigentümer im Grundbuch erfolgt ist kann er die Rechte aus dem Mietvertrag selbst geltend machen.

Ausnahme: § 90 ZVG: „Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks, sofern nicht im Beschwerdewege der Beschluß rechtskräftig aufgehoben wird.“