von Rainer Schons | Okt 6, 2018 | Wohnungsmietrecht
Eigenbedarfskündigung – Kann ich auch Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend machen?
Nach Ansicht des BGH “ist der Begriff des ‘Benötigens’ … höchstrichterlich dahin geklärt, dass damit ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe des Vermieters vorausgesetzt werden, die Wohnung künftig selbst oder durch nahe Angehörige zu nutzen”. Dies gelte auch dann, wenn der Vermieter die Räume nur als Zweitwohnung nutzen will [BGH, Beschluss v. 22.8.2017, VIII ZR 19/17].
Der Gesetzgeber regelt in § 573 BGB unter anderem:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn Ziff. 2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. (3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Der Vermieter kann also ein Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Räume aus vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen als Zweitwohnung nutzen will. Über allem schwebt jedoch die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Vermieter benötigt zusätzlich auch ein berechtigtes Interesse und er muss die Tatbestandsmerkmale „benötigen“ und „berechtigtes Interesse“ ggfls. vor Gericht beweisen.
Eine Standardantwort auf die Berechtigung einer Eigenbedarfskündigung, wegen „Zweitwohnung“, kann es hier also nicht geben, sondern es ist auf den konkreten Einzelfall abzustellen und die jeweils aktuelle Rechtsprechung ist zu berücksichtigen.
So kann aber auch mit der richtigen Begründung der Umstände durchaus auch eine lediglich sporadische Nutzung der Wohnung ausreichen.
Es macht für den Vermieter Sinn, sich vor Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung anwaltlich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten zu lassen, gerade im Hinblick auf § 573 Abs. 3 BGB.
von Rainer Schons | Aug 8, 2015 | Wohnungsmietrecht
Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnisse
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:
573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen. Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren- achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen.
Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern
Ansonsten ist noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.
Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].
Achtung: oHG und KG, hier wird zumindest seit BGH 15.12.2010 VIII ZR 210/10 kein Eigenbedarf eines Gesellschafters akzeptiert. Die Rechtsprechung ist zu beobachten.
Zur Gruppe der Haushaltsangehörigen rechnet man grundsätzlich alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen sind und mit ihm eng zusammenleben, dies sind in der Regel der Ehepartner, der Lebenspartner, Hausgehilfen, Pflegepersonen.
Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.
Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.
Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].
RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.
In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber Diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.
Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnissen