von Rainer Schons | Aug 8, 2015 | Wohnungsmietrecht
Grundsätzlich ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung, wozu auch die Schönheitsreparaturen gerechnet werden, in den Pflichtenkreis des Vermieters.
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung den Fall zu beurteilen, ob es dem Vermieter erlaubt ist die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgeleich dafür zu gewähren.
Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass eine solche formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen an § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitert. Eine solche Klausel ist unwirksam.
§ 307 BGB Inhaltskontrolle
Absatz 1: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
Abs. 2 Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
Nr. 1- mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist
Die Entscheidung des BGH im Blick auf die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. Satz 2 BGB konsequent.
von Rainer Schons | Mai 18, 2014 | Wohnungsmietrecht
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
Wann kann ein Vermieter einem Messie die Wohnung kündigen? Das Amtsgericht Münster (Urteil vom 08.03.2011 – 3 C 4334/10) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen:
Bei einer Besichtigung der Mietwohnung hat die Vermieterin zur Kenntnis bekommen, dass die vermietete Wohnung stark verschmutzte, unaufgeräumt war und aus ihr Gestank verströmte. Dem Mieter wurde eine Frist gesetzt, die Wohnung in einen tadellosen Zustand zu versetzen. Die Frist verstrich ohne Erfolg, weshalb die Wohnung gekündigt wurde. Der Mieter wendete sich gegen die Räumungsklage. Die Vermieterin forderte vom Mieter die Räumung der Wohnung.
Die Wohnung war wohl komplett mit verschiedenen Modellbahnen, anderen Modellen, Spielzeug, Büchern, Tonträgern und anderen Gegenständen zugestellt. Man habe die Zimmer nur über schmale Laufwege betreten können. Die Wohnung sei zudem vollkommen verdreckt gewesen. Dies gelte insbesondere für die Küche und das Bad. Die Wasserhähne seien offensichtlich seit Jahren nicht mehr benutzt worden. Es bestehe daher die Gefahr, dass die Wasser- und Abwasserleitungen beschädigt oder mit Legionellen befallen seien. Auch ansonsten bestehe die Gefahr eines Befalls der Wohnung mit Ungeziefer. Von der Wohnung gehe ein unerträglicher Geruch aus, über den sich bereits andere Mieter des Hauses beschwert hätten. Mitbewohner des Hauses beschwerten sich über den Gestank. Nach Vortrag der Vermieterin befürchtete sie die drohende Beschädigung ihrer Wohnung und die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht kam nach einer umfassenden Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB habe. Die Vermeiterin habe das Mietverhältnis zu Recht gemäss den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos gekündigt. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liege bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.
Ein solcher Grund liegt nach bundesdeutschem Mietrecht vor, wenn ein Mieter die Mietwohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt. Das Amtsgericht verweist an dieser Stelle auf weitere Entscheidungen: AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93; AG Görlitz, Urteil vom 24.10.1997, Az. 2 C 0431/97).
Das Gericht war zu dem Ergebnis gekommen, dass von der Wohnung ein unerträglicher Geruch ausging, der auch außerhalb der angemieteten Wohnung wahrgenommen worden ist.
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