Makler – Verkäufer – Vermieter – Verpächter – Ab dem 1. Mai gilt EnEV 2014 – Neuregelung zum Energieausweis beachten!

Makler – Verkäufer – Vermieter – Verpächter – Ab dem 1. Mai gilt EnEV 2014 – Neuregelung zum Energieausweis beachten!

Wohnungseigentumsrecht Anwalt TrierEnEV 2014 –  Änderungen für Vermieter, Verpächter, Verkäufer , Leasinggber und auch für den Makler – wesentliche Änderungen ab 1. Mai 2014 – Neuregelung insbesondere zum Energieausweis.

• Verkauf /Vermietung / Verpachtung / Leasing

Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien (z. B. Zeitungen, Zeitschriften, Internet, Immobilienportale, Homepage des Vermieters, Verkäufers, Verpächters und Leasinggebers) müssen künftig Pflichtangaben aus dem Energieausweis (z.B. den Energiekennwert etc.) enthalten (§ 16 a EnEV 2014).

Dies gilt auch für entsprechende Anzeigen des Maklers im Auftrag der Verpflichteten.

• Die Regelung betrifft neue Energieausweise für Wohngebäude, die nach dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellt werden (§ 16 a EnEV 2014).

• § 16 EnEV 2014 bedeutet eine Verschärfung der bestehenden Pflicht zur Vorlage des Energieausweises gegenüber interessierten Mietern/Käufern. Zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts muss der Energieausweis vorgelegt werden.

Erstellt der Vermieter/Verkäufer keinen Energieausweis, begeht er eine Ordnungswidrigkeit gem. § 27 Abs. 2 nr. 4 EnEV 2014.

• § 16 EnEV 2014: Der Energieausweis muss an den Käufer / Mieter ausgehändigt werden.

• Aushangpflicht: Der Energieausweis ist in vom Gesetzgeber bestimmten Gebäuden mit starkem Publikumsverkehr auszuhängen.

• § 27 EnEV 2014 regelt die Ordnungswidrigkeiten, die bis zu 15.000 Euro bestraft werden können.

Der Gesetzgeber sieht jedoch eine Schonfrist bis zum 1. Mai 2015 vor (Artikel 33 EnEV 2014).

• § 27 Abs.2 Nr. 6 regelt zu § 16 a EnEV 2014: „Ordnungswidrig im Sinne des § 8 Abs. 1 Nr. 2 des Energieeinsparungsgesetzes handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig …… entgegen § 16 a Abs. 1 Satz 1 auch in Verbindung mit Absatz 2, nicht sicherstellt, dass in der Immobilienanzeige die Pflichtangaben enthalten sind…..

• Grundsätzlich ist für die Erfüllung der Verpflichtung des § 16a EnEV 2014 allein der Verkäufer/Vermieter/Verpächter/Leasinggeber zuständig.

• Inwieweit ein Makler bei Verletzung des § 16 a EnEV 2014 sich Bußgeldpflichtig verhalten kann, wird sicherlich in Zukunft die Rechtsprechung konkretisieren.

Dem Makler ist zwingend zu empfehlen:
a) seinen Auftraggeber auf die Vorschrift
und
b) die sich hieraus resultierenden Pflichten zur Veröffentlichung
und
c) die Folgen eines Verstoßes hinzuweisen,
d) vorsorglich aus Beweisgründen in Schriftform.

Erhält der Makler trotz Aufforderung und Hinweis die erforderlichen Werte nicht, wird er sich wohl exkulpieren können.

 

Gesetzliche Neuregelungen:

§ 16 EnEV 2014 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen

1. Wird ein Gebäude errichtet, hat der Bauherr sicherzustellen, dass ihm, wenn er zu-gleich Eigentümer des Gebäudes ist, oder dem Eigentümer des Gebäudes ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 unter Zugrundelegung der energetischen Eigenschaften des fertig gestellten Gebäudes ausgestellt und der Energieausweis oder eine Kopie hiervon übergeben wird. Die Ausstellung und die Übergabe müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen.
Die Sätze1 und 2 sind entsprechend anzuwenden, wenn unter Anwendung des § 9 Absatz 1 Satz 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach §9 Absatz 2 durchgeführt werden.. Der Eigentümer hat den Energieausweis der nach Landes-recht zuständigen Behörde auf Verlangen vorzulegen.
2. Soll ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht an einem bebauten Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum verkauft werden, hat der Verkäufer dem potenziellen Käufer spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 vorzulegen; die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon mit dem Inhalt nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen; der Verkäufer muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens unverzüglich dann vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages hat der Verkäufer dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Die Sätze 1 bis 3 sind entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publi-kumsverkehr befinden, der auf behördlicher Nutzung beruht, hat dafür Sorge zu tragen, dass für das Gebäude ein Energieausweis nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 ausgestellt wird. Der Eigentümer hat den nach Satz 1 ausgestellten Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen. Wird die in Satz 1 genannte Nutzfläche nicht oder nicht überwiegend vom Eigentümer selbst genutzt, so trifft die Pflicht zum Aushang des Energieausweises den Nutzer.Der Eigentümer hat ihm zu diesem Zweck den Energieausweis oder eine Kopie hiervon zu übergeben. Zur Erfüllung der Pflicht nach Satz 1 ist es ausreichend, von einem Energiebedarfsausweis nur die Seiten 1 und 2 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 und von einem Energieverbrauchsausweis nur die Seiten 1 und 3 nach dem Muster der Anlage 6 oder 7 auszuhängen; anstelle des Aushangs eines Energieausweises nach dem Muster der Anlage 7 kann der Aushang auch nach dem Muster der Anlage 8 oder 9 vorgenommen werden.
4. Der Eigentümer eines Gebäudes, in dem sich mehr als 500 Quadratmeter Nutzflä-che mit starkem Publikumsverkehr befinden, der nicht auf behördlicher Nutzung beruht, hat einen Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle auszuhängen, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt. Absatz 3 Satz 3 bis 5 ist entsprechend anzuwenden.
5. Auf kleine Gebäude sind die Vorschriften dieses Abschnitts nicht anzuwenden. Auf Baudenkmäler sind die Absätze 2 bis 4 nicht anzuwenden.

 

§ 16 a EnEv 2014 – Pflichtangaben in Immobilienanzeigen

1. Wird in Fällen des § 16 Absatz 2 Satz 1 vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige inkommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

(1) die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energiever-brauchsausweis im Sinne des § 17 Absatz 1 Satz 1,
(2) den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder End-energieverbrauchs für das Gebäude,
(3) die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,
(4) bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und
(5) bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklas-se.

Bei Nichtwohngebäuden ist bei Energiebedarfs- und bei Energieverbrauchs-ausweisen als Pflichtangabe nach Satz 1 Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufzuführen.
2. Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.
3. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, und bei Energieausweisen nach § 29 Absatz 1 sind die Pflichten der Absätze 1 und 2 nach Maßgabe des § 29 Absatz 2 und 3 zu erfüllen.

Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht

Anfechtungsklage im WEG – Anforderung an die Bezeichnung der Wohnungseigenümer – BGH 14.12.2012 – V ZR 162/11

Der Gesetzgeber regelt in § 44 WEG:

§ 44 Absatz 1 WEG Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift 

(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. 2Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.

  •  Der BGH legt diese Anforderungen in seiner Entscheidung vom 14.12.2012 – V ZR 162711 weit aus.

    Im amtlichen Leitsatz heißt es: “Bei Beschlussmängelklage muss das angerufene Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog).”

  • Werden – wie hier – die übrigen Wohnungseigentümer im Wege der Anfechtungskalge verklagt, genügt für ihre nähere Bezeichung zunächst die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks ( § 44 Abs. 1 WEG)
  • Die Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer mit Namen und ladungsfähiger Anschrift ist erforderlich und hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu ewrfolgen.
  • Kläger erfüllen  ihre prozessualen Obliegenheiten, indem sie in der 1. Instanz beantragen, der Verwaltung die Vorlage der Liste aufzugeben.