von Rainer Schons | Apr. 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten empfiehlt es sich zwischen den Parteien einen einvernehmlichen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. In meiner Praxis zeigt es sich dann, dass allein das Beendigungsdatum dann unstreitig ist, aber die sonstigen Umstände der Beendigung oft nicht geklärt bzw. nicht beweisbar abgestimmt wurden. Und dann muss doch oft langwierig gestritten werden, was eigentlich vermieden werden sollte.
In Schriftform sollte alles geregelt werden, was erforderlich ist, um einmütig die Beendigung abwickeln zu können. Die Vereinbarung muss von allen Parteien eigenhändig unterzeichnet sein. Was nicht auf der Vereinbarung aufgeführt ist, ist streitgefährdet.
Neben dem klar definierten Beendigungsdatum sind zum Beispiel zu regeln:
- Kaution
- Schönheitsreparaturen
- Einbauten
- Betriebskosten
- Abfindungen
- Miethöhe in Restlaufzeit
- Termin der Übergabe
- Besichtigungsregelung
- etc.
von Rainer Schons | Apr. 1, 2013 | Wohnungseigentumsrecht
Der Gesetzgeber regelt in § 44 WEG:
§ 44 Absatz 1 WEG Bezeichnung der Wohnungseigentümer in der Klageschrift
(1) Wird die Klage durch oder gegen alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Gegners erhoben, so genügt für ihre nähere Bezeichnung in der Klageschrift die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks; wenn die Wohnungseigentümer Beklagte sind, sind in der Klageschrift außerdem der Verwalter und der gemäß § 45 Abs. 2 Satz 1 bestellte Ersatzzustellungsvertreter zu bezeichnen. 2Die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu erfolgen.
- Der BGH legt diese Anforderungen in seiner Entscheidung vom 14.12.2012 – V ZR 162711 weit aus.
Im amtlichen Leitsatz heißt es: „Bei Beschlussmängelklage muss das angerufene Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen, und die Anordnung nach Fristablauf gegebenfalls mit Ordnungsmitteln durchsetzen (§ 142 ZPO analog).“
- Werden – wie hier – die übrigen Wohnungseigentümer im Wege der Anfechtungskalge verklagt, genügt für ihre nähere Bezeichung zunächst die bestimmte Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks ( § 44 Abs. 1 WEG)
- Die Bezeichnung der übrigen Wohnungseigentümer mit Namen und ladungsfähiger Anschrift ist erforderlich und hat spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zu ewrfolgen.
- Kläger erfüllen ihre prozessualen Obliegenheiten, indem sie in der 1. Instanz beantragen, der Verwaltung die Vorlage der Liste aufzugeben.
von Rainer Schons | Apr. 1, 2013 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Bei Mietvertragsabschluss war alles ganz einfach. Die Partner unterzeichnen einträchtig den Mietvertrag, an eine Trennung denkt niemand. Der Mietvertrag wird unterzeichnet und dann kommt alles ganz anders.
Der Eine oder die Eine zieht aus, die oder der Andere will in der Wohnung bleiben. Mit dem Auszug sind die Pflichten des Ausziehenden nicht erledigt. Er haftet dem Vermieter weiterhin, insbesondere in Sachen Miete und Betriebskosten. Gesamtschuldnerische Haftung bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter von jedem Mieter die volle Summe fordern kann. Wie sich die Mieter dann im Innenverhältnis finden, kann dem Vermieter in der Regel egal sein.
Es stellt sich für den /die Gehende(n) die Frage: „Wie komme ich aus dem Mietvertrag heraus?“
Im Mietvertrag selbst heißt es in den üblichen Formulierungen:
§ X Mietzeit
Die Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 2 Ziffer 1 (Mietvertrag auf unbestimmte Zeit) muss in jedem Fall schriftlich bis zum 3. Werktag des 1. Monats der Kündigungsfrist erfolgen und ist nur zum Ende eines Kalendermonats zulässig. Für die Rechtzeitigkeit der Kündigung kommt es nicht auf ihre Absendung, sondern auf ihren Zugang an. Deshalb sind beide Vertragsteile verpflichtet, im Fall längerer Ortsabwesenheit dafür zu sorgen, dass sie gleichwohl für Schreiben der Gegenseite erreichbar bleiben. Scheitert der Zugang an dieser Vorkehrung des Empfängers, muss sich dieser so behandeln lassen, wie wenn ihm die Erklärung des Absenders rechtzeitig zugegangen wäre. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Nach 5 und 8 Jahren seit Überlassen des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete für den Vermieter um jeweils weitere 3 Monate.
und oft am Ende des Mietvertrages
§ Y Personenmehrheiten, Willenserklärungen und Vollmacht
- Sind mehrere Personen Vertragspartner, so haften sie für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner.
- Zieht einer von mehreren Mietern vorzeitig aus, so bleibt er nach wie vor Vertragspartner des Vermieters. Er haftet weiter für die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag bis zu dessen Beendigung und Rückgabe der Mietsache, solange der Vermieter ihn nicht schriftlich aus der Haftung und aus dem Mietvertrag entlässt.
- Willenserklärungen müssen bei einer Mehrheit von Vermietern oder Mietern von oder gegenüber allen Vertragsparteien abgegeben werden. Die einzelnen Vertragspartner bevollmächtigen sich jedoch hiermit unter Vorbehalt des schriftlichen Widerrufs jeweils gegenüber dem anderen Vertragsteil bis auf Weiteres gegenseitig zur Entgegennahme oder Abgabe solcher Erklärungen. Diese Vollmacht gilt insbesondere für die Entgegennahme einer Kündigung, die Geltendmachung der Erhöhung der Miete und der Nebenkosten sowie einer Vereinbarung hierüber, nicht jedoch für den Ausspruch von Kündigungen und für den Abschluss von Mietaufhebungsverträgen.
Es gilt nun die Möglcihkeiten abzuprüfen und mit dem Mitmieter bzw. Vermieter der sinnvollste Lösungsweg zu beschreiten:
- Mietaufhebungsvertrag
Einigung zwischen allen Parteien und schrifltiche Vereinbarung von allen Parteien eigenhändig unterschreiben lassen. Mietverhältnis endet insgesamt.
Ggfls. schließt der Vermieter mit einer Partei einen neuen Mietvertrag ab.
- Kündigung
Eine Kündigung der Mietvertragsparteien bedarf in der Regel der Unterschrift aller Mieter, d.h. der /die Gehende kann nicht rechtswirksam kündigen. Es müssen sich beide einig sein.
Mietverhältnis endet insgesamt.
- Vereinbarung zum Mieterwechsel.
Einigung zwischen Vermieter und allen Mietern.
Ein Mieter geht, der andere bleibt und führt das bisherige Mietverhältnis unverändert fort.
Schriftform und eigenhändige Unterschrift aller Parteien.
- Zwangsmittel gegen den Mitmieter – Zustimmung zur Kündigung
Ziffer 1. und Ziffer 3 kommen nicht zustande. Verweigert der Mitmieter die Zustimmung zur Kündigung, kann grds. Klage auf Zustimmung erhoben werden, wenn im Innenverhältnis keine sonstige Vereinbarung getroffen wurde.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungsmietrecht
Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsänderungsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§ 555b ff BGB. In § 555d BGB regelt der Gesetzgeber insbesondere die Duldungspflicht des Mieters bei geplanten Modernisierungsmaßnahmen.
§ 555d BGB Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist ( ab 1. 05.2013)
(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.
(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht,
- wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde,
- die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.
- Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung außer Betracht; sie sind nur im Rahmen des § 559 Absatz 4 und 5 zu berücksichtigen.
(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen.
Der Lauf der Frist beginnt nur wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c BGB entspricht.
(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt.
Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.
(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.
(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.
(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungsmietrecht
Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsänderungsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat, um der Problematik des Mietnomadentums Einhalt zu gewähren, § 569 BGB um einen Absatz 2 a erweitert:
§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) ……………….
(2) ………………..
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3)..
