von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungseigentumsrecht
Bis zur WEG-Reform 1.7.2007, gingen Forderungen der WEG gegen den säumigen Eigentümer in der Zwangsversteigung oft leer aus. Die dinglich gesicherten Banken standen im Rang vor der WEG, deren Forderung früher auf Rang 5 gesetzt war (§ 10 Absatz 1 Ziffer 5 ZVG). Seit der Reform ist die WEG gegenüber dem säumigen Eigentümer privilegiert. Abweichend von dem sonstigen Erfordernis, dass ein Titel (Urteil, Vollstreckungsbescheid, Kostenfestsetzungsbeschluss) vorliegt, genügt für Ansprüche nach § 10 I Ziiffer 2 ZVG die Glaubhaftmachung, es heißt dort: „Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.“ Der privilegierte Anspruchist limitiert, sonstige Ansprüche sind nach § 10 I Ziffer 5 ZVG zu behandeln.
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Ihr
Rechtsanwalt Rainer Schons
Auzug zu § 10 ZVG = Rangordnung der Rechte
Absatz 1: Ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstücke gewähren nach folgender Rangordnung, bei gleichem Range nach dem Verhältnis ihrer Beträge:
Rang 2: bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentum die daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach § 16 II,§ 28 II und V des Wohnungseigentumsgesetzes geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen sowie der Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer. Das Vorrecht erfasst die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. Das Vorrecht einschließlich aller Nebenleistungen ist begrenzt auf Beträge in Höhe von nicht mehr als 5 vom Hundert des nach §74 a V festgesetzten Wertes. Die Anmeldung erfolgt durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Rückgriffsansprüche einzelner Wohnungseigentümer werden von diesen angemeldet;
Rang 5: .der Anspruch des Gläubigers, soweit er nicht in einer der vorhergehenden Klassen zu befriedigen ist;
Absatz 3: Zur Vollstreckung mit dem Range nach Absatz 1 Nr. 2 müssen die dort genannten Beträge die Höhe des Verzugsbetrages nach § 18 Absatz 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes übersteigen; liegt ein vollstreckbarer Titel vor, so steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die in Absatz 1 Nr. 2 genannten Gläubiger nicht entgegen. 2Für die Vollstreckung genügt ein Titel, aus dem die Verpflichtung des Schuldners zur Zahlung, die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit zu erkennen sind. 3Soweit die Art und der Bezugszeitraum des Anspruchs sowie seine Fälligkeit nicht aus dem Titel zu erkennen sind, sind sie in sonst geeigneter Weise glaubhaft zu machen.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Gewerbemietrecht
Der Gesetzgeber hat den Vermietern generell in § 536 a BGB eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung aufgebürdet. Es heißt dort in Absatz 1 Alternative 1:
„Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden, …… .so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 BGB [Minderung] Schadensersatz verlangen.
Ein Verschulden des Vermieters wird hier nicht gefordert.
Diese Haftungsnorm ist für den Vermieter besonders gefährlich, weil er in der Regel für diese Risiken keine Haftpflichtversicherung abschliessen kann, üblicherweise ist dieses Risiko in den Vermieterhaftpflichtversicherungen ausgeschlossen. Überprüfen Sie Ihre Police.
Die gute Nachricht für die Gewerberaumvermietung, durch eine geeignete Klausel kann die verschuldensunabhängige Garantiehaftung des § 536 a BGB grundsätzlich für Sachmängel ausgeschlossen werden. Aber Achtung die Klauselkontrolle der Gerichte ist sehr streng. Lassen Sie sich von einem erfahren Anwalt im Gewerberaummietrecht beraten, die Materie ist komplex, es ist bei der Klauselgestaltung sehr umsichtig vorzugehen.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungseigentumsrecht
Seit der Entscheidung des BGH, Beschluss vom 19.09.2002 gilt grundsätzlich:
Ein Wohnungseigentümer (WE) , der zum Verwalter bestellt ist, kann grundsätzlich auch über seine Abberufung abstimmen, es sei denn, es geht um eine abberufung aus wichtigem Grund. Das heißt, der zum Verwalter bestellte WE kann also bei einer einfachen Abberufung bzw. der ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages – ohne wichtigen Grund – mitstimmen.
Stimmt er dennoch mit ab, hat jeder WE das Recht, den Beschluss anzufechten und die gerichtliche Feststellung zu beantragen.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Nachbarrecht, Wohnungseigentumsrecht
Gemäß § 1018 BGB kann ein Grundstück zu Gunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet werden, dass dieser das Grundstück
a) in einzelnen Beziehungen benutzen darf oder
b) dass auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder
c) dass die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist,
dass sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt (Grunddienstbarkeit). Eine Grunddienstbarkeit kann als in 3 Formen eingetragen werden: Regelung der Nutzungsbefugnis, eine Verbotsgrunddienstbarkeit oder eineRechtsausschließungsgrunddienstbarkeit.
Beispiele für eine Dienstbarkeit mit Nutzungsbefugnis sind zum Beispiel; das Wegerecht, das Leitungsrecht, Entnahmerechte, Ausübungsrechte, Überbaurecht.
In der Praxis ist das Wegerecht am streitbefangensten. Oft streiten hier die Parteien über den Inhalt und den Umfang des Wegerechts. Zu prüfen ist stets, was exakt und abschließend vereinbart wurde. Es reicht nicht den Grundbuchauszug zu lesen.
Der geltende Inhalt und Umfang eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechts richtet sich nämlich ausschließliech nach der Eintragungsbewilligung, die der Grundbucheintragung zugrunde liegt. Will man den Inhalt der Eintragungsbewilligung prüfen, ist dieser in den Grundakten beim Grundbuchamt zu dinden. Das Recht zur Einsichtnahme haben die jeweiligen Eigentümer des herrschenden und die des dienendend Grunstücks.
Streit gibt es zu den Fragen: Besteht ein Anspruch auf Verbreiterung des Weges? Kann man einen Weg auch befahren, wenn nur ein Betretungsrecht eingetragen ist? Bedeutet Wegerecht auch das Befahren mit einem PKW? Was geschieht, wenn weitere Grundstücke zu dem herrschenden Grundstück hinzutreten?
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
Immer wieder ziehen Mieter aus und beschädigen die Wände im Treppenhaus, den Fahrstuhl oder die Hauseingangstür, also Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Der frühere Vermieter kann Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung (sein Sondereigentum) in der Frist des § 548 Abs. 1 BGB geltend machen.
Streitig war bisher, ob die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB auch für die WEG gilt. Der Hausverwalter hätte dann auf die kurze Frist zu achten.
Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 für Rechtsklarheit gesorgt.
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§ 548 Abs. 1 BGB findet nur im Verhältnis Vermieter – Mieter Anwendung.
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Schadensersatzansprüche für Schäden am Gemeinschaftseigentum gem. § 823 Abs. 1 BGB unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren.
