von Rainer Schons | Aug 8, 2015 | Wohnungsmietrecht
Grundsätzlich ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Instandhaltung, wozu auch die Schönheitsreparaturen gerechnet werden, in den Pflichtenkreis des Vermieters.
Der Bundesgerichtshof hatte in seiner Entscheidung den Fall zu beurteilen, ob es dem Vermieter erlaubt ist die Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, ohne dem Mieter dafür einen angemessenen Ausgeleich dafür zu gewähren.
Der BGH kommt zu dem Ergebnis, dass eine solche formularvertragliche Überwälzung der Pflicht zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen an § 307 Abs. 1 Satz 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB scheitert. Eine solche Klausel ist unwirksam.
§ 307 BGB Inhaltskontrolle
Absatz 1: Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.
Abs. 2 Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung
Nr. 1- mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist
Die Entscheidung des BGH im Blick auf die gesetzliche Vorschrift des § 535 Abs. Satz 2 BGB konsequent.
von Rainer Schons | Aug 8, 2015 | Wohnungsmietrecht
Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnisse
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Ziffer 2 BGB gesetzlich geregelt:
573 BGB Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
- der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist vielfältig und es ist wichtig hier die neuesten Entscheidungen zu kennen. Mal tendieren die Entscheidungen zu Gunsten der Mieter, mal zu Gunsten der Vermieter. Achtung, wenn Sie zum Thema im Internet recherchieren- achten Sie immer auf das Alter der gefundenen Entscheidungen.
Eigenbedarf muss immer für eine Bedarfsperson geltend gemacht werden, dies sind der Vermieter selbst, seine Familienangehörigen und Angehörige seines Haushalts.
Im Einzelnen unstreitig:
* Vermieter (Erbengemeinschaft, Ehegatten, Miteigentümer)
* Eltern, Kinder, Enkel
* Geschwister und Schwiegereltern
Ansonsten ist noch ein besonderes familiäres Verhältnis erforderlich:
* Schwager/In, Cousin/e, Großcousin/e, Großneffe/-nichte, Nichte und Neffen, Stiefsohn, Stieftochter, Tochter/Sohn der Schwiegertochter / des Schwiegersohns, Eltern der Lebensgefährtin / des Lebensgefährten.
Der BGH fordert hier die Darlegung einer persönlich engen Bindung bzw. die Erläuterung der „moralischen Verpflichtung des Vermieters“, diesen Personen die Wohnung zu überlassen (BGH, Urteil v 10.11.2009, VIII ZR 247/08).
Auch die Kündigung zu Gunsten eines Mitarbeiters ist grds. denkbar, dann aber gem. § 573 Abs.1 BGB [BGH NZM 2007,639].
Achtung: oHG und KG, hier wird zumindest seit BGH 15.12.2010 VIII ZR 210/10 kein Eigenbedarf eines Gesellschafters akzeptiert. Die Rechtsprechung ist zu beobachten.
Zur Gruppe der Haushaltsangehörigen rechnet man grundsätzlich alle Personen, die schon seit längerer Zeit und auf Dauer in den Haushalt des Vermieters aufgenommen sind und mit ihm eng zusammenleben, dies sind in der Regel der Ehepartner, der Lebenspartner, Hausgehilfen, Pflegepersonen.
Der Vermieter muss diese Wohnung benötigen. D.h. er muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe haben, warum er oder die betreffende „Bedarfsperson“[siehe oben] die Wohnung benötigt, also nutzen will.
Dieser Bedarfs- und somit Kündigungsgrund muss bis zur Vertragsbeendigung fortbestehen. Findet die Bedarfsperson zum Beispiel zwischenzeitlich eine andere Wohnung, in die er einziehen möchte, hat der Vermieter den Mieter diesbezüglich zu informieren und ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses anzubieten.
Achtung – Angebotspflicht des Vermieters bei vorhandener Alternativwohnung:
Der BGH hat 2010 eine für Vermieter risikoreiche Entscheidung getroffen. Der BGH sieht den Vermieter in der Pflicht, dem Mieter während des Laufs der Kündigungsfrist eine im gleichen Haus oder in der gleichen Wohnanlage frei werdende vergleichbare Wohnung als Ersatz anzubieten. Bei Versäumnis durch den Vermieter hat dies zur Folge, dass die Kündigung hierdurch rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird[BGH, Urteil v 13.10.2010, VIII ZR 78/10].
RISIKO – Schadensersatz:
Stellt sich die Unwirksamkeit erst nachträglich heraus so können dem zu Unrecht gekündigten Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche zustehen, so auf Ersatz der Umzugskosten, auf Zahlung der Differenzmiete (neue Wohnung ist teurer) und sogar auf Zahlung von Wegekosten für eine längere Strecke zum Arbeitsplatz.
In meiner Praxis ist die Eigenbedarfskündigung neben der Kündigung wegen Nichtzahlung von Miete die häufigste Art der Beendigung von Mietverhältnissen. Aber Diese Kündigung ist auch für den Vermieter mit erheblichen formalen Anforderungen verbunden. Ist die Kündigung erst einmal fehlerhaft abgeschickt ist es für den Mieter oder dessen Rechtsvertreter oft ein leichtes diese Kündigung erfolgreich abzuwehren.
Eigenbedarfskündigung – Anwalt Mietrecht Trier – Beendigung von Wohnraumietverhältnissen
von Rainer Schons | Aug 31, 2014 | Gewerbemietrecht, Wohnungsmietrecht
Mietrecht:
Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
Immer wieder gibt es betreffend der Heizkosten zwischen Vermieter und Mieter Streit, weil oft fehlerhaft abgerechnet wird. Nach meiner Erfahrung nicht mit böser Absicht, sondern weil es an dem erforderlichen Wissen beim Vermieter fehlt.
In meiner Praxis, wenn ich eine Betriebskostenabrechnung zu prüfen habe, stelle ich oft einen Fehler bei der Kostenermittlung fest. Es fehlen Angaben zum Anfangsbestand und zum Endbestand und der Vermieter weiß oft nicht, wie er die Kosten der Heizölabrechnung in die Betriebskostenabrechnung übertragen soll. Abzurechnen sind die Kosten, der tatsächlich verbrauchten Brennstoffe. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gebietet dem Vermieter, die Brennstoffe kostengünstig einzukaufen. Hierzu gibt es jedoch eine Vielzahl von Einzelfallentscheidungen. Was ist, wann und unter welchen Umständen wirklich „wirtschaftlich“?
Kostenermittlung Heizkosten:
Schritt 1:
Ermittlung des Anfangsbestandes
Ablesung stets zeitnah zum Beginn der Abrechnungseinheit, z.B. in der ersten Januar-Woche, oder der ersten Juli-Woche durchführen. ( Z. B. 1.500 l Heizöl – Wert 1.275 Euro).
Schritt 2:
plus Preis der Zukäufe
2.500 l * 0,90 € = 2.250 €
Schritt 3:
Minus Wert des Endbestandes
(Rest 2000 l = Verbrauch 2.000 l)= 2.000 * 0,90 = 1.800 €
Schritt 4:
Gesamtkosten im Abrechnungsjahr:
1.275,00 € plus 2.250,00 € – 1.800,00 € = 1.725 €
2 Ziffer 4 BetriebsKV im Wortlaut:
4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
Mietrecht: Die abrechenbaren Betriebskosten z.B. für Heizöl sind in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt, die Heizkosten in § 2 Ziffer 4 BetrKVO.
von Rainer Schons | Mai 31, 2014 | Wohnungsmietrecht
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
Mietrecht: Garagen und Stellplätze
Mieterhöhung bei einheitlichem Mietvertrag
8 von 10 deutschen Haushalten verfügen über mindestens ein Auto (Quelle: ADAC: Mobilität in Deutschland 2008). Auch dieses muss bei einem Umzug unterkommen. Besonders in Städten besteht eine hohe Nachfrage an Stellplätzen bzw. Garagen. Es ist aus diesem Grund gängige Praxis, Wohnraum und den evtl. dazugehörigen PKW-Stellplatz gleich gemeinsam in einem Mietvertrag zu regeln.
So heißt es in Ziffer 1 „Mietsache“ eines einheitlichen Mietvertrages für gewöhnlich:
„Die Wohnung besteht aus (…), und Zubehör, 1. Kelleraum, 1 Garage (…)“
Vielen Vermietern ist jedoch nicht klar, dass für die Frage der separaten oder einheitlichen Mieterhöhung von Wohnraum und Garage/ Stellplatz, die vertragliche Gestaltung von enormer Bedeutung ist.
Einzig, wenn zwei separate Mietverträge für Wohnung und Garage abgeschlossen worden sind, ist von deren rechtlicher Selbstständigkeit auszugehen. Der Mietvertrag der Garage unterliegt nicht den schweren Voraussetzungen des Wohnraummietrechts.
Ansonsten liegt ein einheitlicher Mietvertrag von Wohnraum und Garage vor. Die mitvermietete Garage ist somit ein zur Wohnung gehöhrender Raum, deshalb sind die Regelungen der §§ 557 ff. BGB über Wohnraummiete zu beachten.
Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kann sich nicht isoliert auf die Garagen-, Stellplatzmiete beziehen, sondern auf die ortsübliche Vergleichsmiete für das Gesamtobjekt, also Wohnung mit Garage. Eine separate Mieterhöhung für die Garage ist unzulässig.
Um auf der sicheren Seite zu sein, empfiehlt es sich daher:
– einen gesonderten Mietvertrag über die Garage/ den Stellplatz abzuschließen
– evtl. in diesem Mietvertrag ausdrücklich zu erklären, dass er unabhängig von dem Wohnraummietvertrag ist (etwa bei identischen Vertragsparteien, Garage und Wohnung liegen auf demselben Grundstück; BGH, Urteil vom 12. 10. 2011 – VIII ZR 251/10)
– in diesen Mietvertrag eine Regelung über die Mieterhöhung aufzunehmen
von Rainer Schons | Mai 18, 2014 | Wohnungsmietrecht
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
Wann kann ein Vermieter einem Messie die Wohnung kündigen? Das Amtsgericht Münster (Urteil vom 08.03.2011 – 3 C 4334/10) hatte folgenden Sachverhalt zu beurteilen:
Bei einer Besichtigung der Mietwohnung hat die Vermieterin zur Kenntnis bekommen, dass die vermietete Wohnung stark verschmutzte, unaufgeräumt war und aus ihr Gestank verströmte. Dem Mieter wurde eine Frist gesetzt, die Wohnung in einen tadellosen Zustand zu versetzen. Die Frist verstrich ohne Erfolg, weshalb die Wohnung gekündigt wurde. Der Mieter wendete sich gegen die Räumungsklage. Die Vermieterin forderte vom Mieter die Räumung der Wohnung.
Die Wohnung war wohl komplett mit verschiedenen Modellbahnen, anderen Modellen, Spielzeug, Büchern, Tonträgern und anderen Gegenständen zugestellt. Man habe die Zimmer nur über schmale Laufwege betreten können. Die Wohnung sei zudem vollkommen verdreckt gewesen. Dies gelte insbesondere für die Küche und das Bad. Die Wasserhähne seien offensichtlich seit Jahren nicht mehr benutzt worden. Es bestehe daher die Gefahr, dass die Wasser- und Abwasserleitungen beschädigt oder mit Legionellen befallen seien. Auch ansonsten bestehe die Gefahr eines Befalls der Wohnung mit Ungeziefer. Von der Wohnung gehe ein unerträglicher Geruch aus, über den sich bereits andere Mieter des Hauses beschwert hätten. Mitbewohner des Hauses beschwerten sich über den Gestank. Nach Vortrag der Vermieterin befürchtete sie die drohende Beschädigung ihrer Wohnung und die Beeinträchtigung der anderen Hausbewohner rechtfertige eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Das Amtsgericht kam nach einer umfassenden Beweisaufnahme zu dem Ergebnis, dass die Vermieterin Anspruch auf Räumung der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB habe. Die Vermeiterin habe das Mietverhältnis zu Recht gemäss den §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB fristlos gekündigt. Gemäß § 569 Abs. 2 BGB liege bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn eine Partei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass im Ergebnis der vorzunehmenden Abwägung ein Festhalten am Mietvertrag nicht zumutbar ist.
Ein solcher Grund liegt nach bundesdeutschem Mietrecht vor, wenn ein Mieter die Mietwohnung in einem derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und andere Wohnungen dringt und so die Mietmieter beeinträchtigt. Das Amtsgericht verweist an dieser Stelle auf weitere Entscheidungen: AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93; AG Görlitz, Urteil vom 24.10.1997, Az. 2 C 0431/97).
Das Gericht war zu dem Ergebnis gekommen, dass von der Wohnung ein unerträglicher Geruch ausging, der auch außerhalb der angemieteten Wohnung wahrgenommen worden ist.
Ihr Rechtsanwalt in Trier für Mietrecht
