von Rainer Schons | Apr 30, 2014 | Nachbarrecht, Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
Grillen kann im Rahmen eines Mietverhältnisses einen vertragswidrigen Gebrauch darstellen. Grillen kann insbesondere vom Vermieter/Nachbarn dann untersagt werden, wenn durch das Grillen der Nachbar durch Rauch oder Gerüche (§ 906 BGB) unzumutbar gestört wird. Der gestörte Nachbar hat im streitigen Verfahren die Unzumutbarkeit zu beweisen.
Letztlich sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, insbesondere die Lage und Größe des Gartens bzw. sonstigen Örtlichkeiten oder das verwendete Grillgerät.
Als Faustformel sollte man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.
Gerichtsentscheidungen zum Thema:
AG Westerstede: Beschluss vom 30.06.2009 – 22 C 614/09 (II), 22 C 614/09
Dem Nachbarn eines Mehrfamilienhauses, das sich in neun Metern Abstand zu seinem fest stehenden Grillkamin im Garten befindet, kann es untersagt werden, öfter als zweimal monatlich und beschränkt auf zehnmal im Jahr zu grillen, wenn Qualm und Gerüche vom Grillen direkt in Schlafzimmer des Nachbarhauses dringen. Einer vorherigen Ankündigung, das gegrillt werde, bedarf es nicht. (amtlicher Leitsatz)
OLG Frankfurt a.M., Beschluss vom 10. 4. 2008 – 20 W 119/06Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab, ob Grillen wegen Verstoßes gegen §§ WEG 13,14 uneingeschränkt zu verbieten, zeitlich und/oder örtlich begrenzt zu erlauben oder ohne Einschränkung zu gestatten ist. Maßgebend für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe des Gartens bzw. der sonstigen Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät.
AG Bonn, Urteil vom 29.04.1997 – 6 C 545/96<
Gegrillt werden darf, wie folgt:
a)in der Zeit von April bis September eines jeden Jahres,
b) unter Verwendung fossiler Brennstoffe wie Holz, Kohle u.ä.
c) in dem genannten Zeitraum nur einmal im Monat
d) nach vorheriger Ankündigung gegenüber denMitbewohnern, und zwar 48 Stunden vorher.
Fazit:
- Letztlich sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend, insbesondere die Lage und Größe des Gartens bzw. sonstigen Örtlichkeiten oder das verwendete Grillgerät.
- Als Faustformel sollte man als Mieter in der Zeit von April bis September nicht öfter als einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terrasse grillen und die Mitmieter ca. 2 Tage vorher informieren.
- Bitte Sonderregelungen in der Hausordnung oder im Mietvertrag beachten.
von Rainer Schons | Nov 2, 2013 | Wohnungsmietrecht
Nicht nur zur Winterzeit schlägt sich Feuchtigkeit in der Wohnung mit Schimmelbefall nieder.
In der Regel bildet sich der Schimmel an den Wänden insbesondere den Ecken und hinter Möbelstücken, die zu dicht an der Wand aufgestellt sind. Wird nichts gegen den Schimmelbefall unternommen, kann dies zu Schäden an Putz und an Mauerwerk führen.
Ist der Mangel vom Vermieter zu vertreten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hat der Mieter den Schaden selbst verursacht, in der Regel aufgrund fehlerhaften Lüftungsverhaltens, ist er für die Schäden verantwortlich. Der Mieter hat die Schäden, die durch sein vertragswidriges Verhalten entstanden sind, auf seine Kosten zu beseitigen.
Ein Mieter kann sich grds. nur dann auf unzureichende Heizungsmöglichkeit berufen, wenn er dem Vermieter dies auch zuvor und unverzüglich angezeigt hat. In der Regel behauptet der Mieter es liege ein Mietmangel vor und der Vermieter der Mieter habe nicht ordnungsgemäß gelüftet. Klarheit verschafft dann oft nur ein teures Sachverständigengutachten im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahrens oder im Rahmen einer Zahlungsklage des Vermieters, wegen durchgeführter Mietminderung.
Die Kosten des Sachverständigengutachtens hat dann der jeweilige Verlierer zu tragen.
Ohne entsprechende Rechtsschutzversicherung kann dies eine teure Angelegenheit werden.
Die Schwierigkeit und damit das Risiko einer mietrechtlichen Streitigkeit wegen Feuchtigkeit in der Wohnung liegt daher oft in der Beweislastverteilung. Der Mieter hat keine Verantwortung, wenn die Schadensursache von außen erfolgt, zum Beispiel durch von außen eindringende Feuchtigkeit (Dach, Balkon, außenwand) oder durch aufsteigende Feuchtigkeit zum Beispiel wegen fehlender Horizontalabdichtung. Ein Indiz für ein fehlerhaftes Verhalten des Mieters kann z.B. darin gesehen werden, dass sein Heizenergieverbrauch deutlich unter dem Verbrauch einer vergleichbaren Wohnung liegt. So zum Beispiel anhand der Ableseprotokolle der Verteiler durch den Vermieter nachweisbar.
Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet für ein ausreichendes Lüften der Wohnung zu sorgen; hier gilt der Grundsatz mindestens dreimaliges Stoßlüften täglich.
Aufgrund der des gestiegenen Energiebewusstseins, haben viele Vermieter Energieeinsparungsmaßnahmen zum Beispiel durch Einbau von dicht schließenden Fenstern durchgeführt. Hierdurch wird natürlich ein anderes Heiz- und Lüftungsverhalten bei dem Mieter erforderlich. Hier hat der Vermieter eine Hinweispflicht, dass der Mieter auf das durch die Baumaßnahmen veränderte Raumklima und des zu ändernden Lüftungsverhaltens. Besondere Aufmerksamkeit gilt hier bei Bezug einer Neubauwohnung.
Der Vermieter hat hier ausdrücklich den Mieter auf die konkret erforderliche Verhaltensweise betreffend der Neubaufeuchte hinzuweisen.
von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Maklerrecht
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§ 652 Absatz 1 BGB regelt: “Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt.”Der Kauf- oder Mietvertrag (Hauptvertrag) muss also infolge, somit kausal, des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten zustande gekommen sein.So ist Kausalität grundsätzlich zu verneinen, wenn dem Kunden des Maklers im Zeitpunkt des Nachweises das Objekt bereits bekannt war. Aber eine Vorkenntnis ist nicht bereits im Sinne des § 652 BGB vorhanden, wenn der Kunde nur das Objekt oder nur den Vermieter oder Verkäufer kennt. Grundsätzlich hat der Kunde den Makler auch auf seine Vorkennis sofort hinzuweisen.
Die aktuelle Rechtsprechung geht davon aus, dass “infolge” nicht vorliegt, wenn mehr als ein Jahr zwischen Nachweis und Vertragsabschluss liegen, aber hier kommt es jeweils auf die Umstände des Einzelfalls an. |
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von Rainer Schons | Sep 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
Neuregelungen zur Modernisierung – energetische Modernisierung – Einsparung erneuerbarer Primärenergie
Seit dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§ 555b ff BGB
555b BGB zum Thema Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
Nr 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
Nr. 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
Nr 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
Nr. 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
Nr. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
Nr. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
Nr. 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
