von Rainer Schons | Sep. 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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Räumungsverfügung gegen Dritte
§ 940 a Absatz 2 der ZPO soll den Vermeiter schützen, wenn er nach erfolgreicher Räumungsklage die Wohnung räumen will und plötzlich ein Dritter behaupet, er wohne ebenfalls in der Wohnung und gegen ihn existiere kein Räumungstitel.
Bisher war es so, dass tatsächlcih ohne Zustimmung des Dritten in solch einem Fall eine Räumung nicht mögölcih war und der Vermieter sich noch einen Titel gegen den Dritten, mit dem er in keinem mietvertraglichen Verhältnis stand bei Gericht erwirken musste. Dies mit einer oft monatelangen Verzögerung. Der Räumungsvollstreckungstitel musste sich gegen alle Mitbesitzer richten.
Nun soll alles viel einfacher werden. Der Vermieter kann nunmehr eine einstweilige Räumungsverfügung gegen den Dritten erlangen. Der Dritte ist vom Gerciht anzuhören. Notwendig dafür ist,
- dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und
- der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
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§ 940a ZPO – Räumung von Wohnraum
(1) ….
(2) Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
(3) ………………
(4) In den Fällen der Absätze 2 und 3 hat das Gericht den Gegner vor Erlass einer Räumungsverfügung anzuhören.
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von Rainer Schons | Sep. 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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Der Gesetzgeber hat zum Schutz des Mieters das Recht des Vermieters auf Befristung in § 575 BGb erheblich eingeschränkt.Demnach ist eine Befristung (Mietverhältnis auf bestimmte Zeit) nur eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit
- die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
- in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
- die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will
und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.
Sind diese Voraussetzungen nicht erfüllt, dann gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Absatz 2 der Vorschrift regelt: „Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.“
Absatz 3 der Vorschrift lautet: 2Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.“
ACHTUNG VERMIETER: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 575 Abs. 4 BGB).
Trick der Vermieter: keine Befristung, dafür aber Regelung eines Kündigungsausschlusses. Achtung hier gelten aber Grenzen der Rechtsprechung. |
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von Rainer Schons | Sep. 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
Neuregelungen zur Modernisierung – energetische Modernisierung – Einsparung erneuerbarer Primärenergie
Seit dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsändeunrgsgesetz, Der Gesetzgeber hat die Fragen um die Modernisierung grundlegend neu geregelt in §§ 555b ff BGB
555b BGB zum Thema Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
Nr 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
Nr. 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
Nr 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
Nr. 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
Nr. 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
Nr. 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
Nr. 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
von Rainer Schons | Sep. 14, 2013 | Wohnungsmietrecht
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| Der Gesetzgeber schützt den Mieter auch in Sachen Mietkaution in großem Umfang. Oft reicht die Kaution nicht um Mietrückstände und evtl. Schäden nach Räumung auszugleichen.Es heißt in § 551 BGB zum Thema “Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten”
Begrenzung auf 3 Kaltmieten
§ 551 abs. 1 BGB: Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
Recht des Mieters auf 3 Teilzahlungen:
§ 551 Abs. 2 BGB: Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
Pflicht des Vermieters zur Anlage
§ 551 abs. 3 BGB: Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
Untersagung jeglicher Abweichung
§ 551 Abs. 4 BGB: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. |
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von Rainer Schons | Juli 19, 2013 | Sonstige
In seinem Urteil vom 15.11.2012 (Az. I ZR 74/12) setzte sich der BGH mit der elterlichen Haftung und Aufsichtspflicht gegenüber dem minderjährigen Kind auseinander, das über den häuslichen Internetanschluss Musiktitel downloadete und in Tauschbörsen zur Verfügung stellte.
Die Schadensersatzpflicht der Eltern aus § 832 I S.1 Fall 1 BGB, tritt dann jedoch nicht ein, wenn die Eltern ihrer Aufsichtspflicht aus §1631 I BGB genügen.
Hier zieht der BGH erstmals deutliche Grenzen hinsichtlich der Beaufsichtigung der Internetnutzung des Kindes. Die Anforderung, den Computer des Kindes regelmäßig zu kontrollieren oder spezielle Internetsperren (Firewall und Sicherheitsprogramm) einzubauen hält der BGH für überspannt.
„Die Eltern sind verpflichtet, das Kind über die mit der Internetnutzung verbundene Gefahr von Rechtsverletzungen zu belehren, wobei sich Inhalt und Umfang der Belehrung nach Alter und Einsichtsfähigkeit des jeweiligen Kindes richten“
Eine stärkere Überwachung ist lediglich gefordert, wenn konkrete Anhaltspunkte, auf eine rechtsverletzende Internetnutzung des Kindes schließen lassen.
Da das Internet genauso wenig Kinderspielplatz und rechtsfreier Raum ist, wie der Straßenverkehr, ist es positiv zu bewerten, dass der BGH mit diesem Urteil die Eltern auffordert, ihren Kindern und Jugendlichen der Generation „Internet“ einen selbstständigen, ernsthaften und verantwortungsbewussten Umgang mit dem Medium Internet beizubringen, statt verstärkt Kontrolle auszuüben.
Meine Empfehlung: mit den Kindern die Belehrung aus Beweisgründen schriftlich dokumentieren.
