von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungsmietrecht
Ab dem 1. Mai 2013 greift das neue Mietrechtsänderungsgesetz, dass am 1.2.2013 den Bundesrat passiert hat. Der Gesetzgeber hat, um der Problematik des Mietnomadentums Einhalt zu gewähren, § 569 BGB um einen Absatz 2 a erweitert:
§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) ……………….
(2) ………………..
(2a) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Absatz 1 liegt ferner vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 in Höhe eines Betrages im Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nach Satz 1 nicht zu berücksichtigen. Einer Abhilfefrist oder einer Abmahnung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 bedarf es nicht. Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 sowie § 543 Absatz 2 Satz 2 sind entsprechend anzuwenden.
(3)..
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungseigentumsrecht, Wohnungsmietrecht
Immer wieder ziehen Mieter aus und beschädigen die Wände im Treppenhaus, den Fahrstuhl oder die Hauseingangstür, also Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Der frühere Vermieter kann Ansprüche wegen Schäden in der Wohnung (sein Sondereigentum) in der Frist des § 548 Abs. 1 BGB geltend machen.
Streitig war bisher, ob die kurze Frist des § 548 Abs. 1 BGB auch für die WEG gilt. Der Hausverwalter hätte dann auf die kurze Frist zu achten.
Der BGH hat nun in seinem Urteil vom 29.06.2011 – VIII ZR 349/10 für Rechtsklarheit gesorgt.
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§ 548 Abs. 1 BGB findet nur im Verhältnis Vermieter – Mieter Anwendung.
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Schadensersatzansprüche für Schäden am Gemeinschaftseigentum gem. § 823 Abs. 1 BGB unterliegen der Regelverjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Nachbarrecht, Wohnungsmietrecht
Oft werde ich von Mandanten angefragt, wieviel an Lärmbelästigung sie vom Nachbarn ertragen müssen. In der Regel stört die wöchentliche Party, das stundenlange Klavierspiel, der Ballsportler, der bei schlechtem Wetter in der Wohnung übt, oder die Gaststätte in der nachbarschaft bzw. deren laute Gäste.
Grundsätzlich darf ein Mieter im Rahmen des Mietvertrages auch Geräte betreiben, die Lärm verursachen, wie TV, Radio oder Staubsauger. Auch ist es ihm nicht untersagt Gäste zu empfangen oder „mal“ in der Wohnung eine Party zu veranstelten. Seine Rechte finden aber dort ihre Grenze, wo er das Recht seiner Nachbarn seinseits auf „ungestörten Gebrauch der Wohnung“ verletzt.
Hier gilt es die diesbezügliche Rechtsprechung zu beachten, was eine unzumutbare Belästigung anderer darstellt und ws nicht. Oft sind dies Einzelfallentscheidungen.
Eine pauschale Antwort kann ich meinen Mandanten an dieser Stelle nicht geben.
Wichtig ist, die Lärmbelästigungen beweiskräftig zu dokumentieren und auch Zeugen dazu benennen zu können. Die Beweislast obliegt demjenigen, der einen Abwehranspruch geltend machen will.
Lautstärken, die einen Wert von 40 db tagsüber bzw. 30 db nachts (Anhaltswerte) überschreiten, stellen grundsätzlich eine Überschreitung der Zimmerlautstärke dar. Eine Verletzung dieser Regelwerte, wird nur in Ausnahmefällen zulässig sein( z.B. Jahreswechsel, Hochzeit, Geburtstag). Eine Störung der Nachtruhe ( ab 22 Uhr) ist grundsätzlich auch nicht ausnahmsweise zu gelegentlichen persönlichen, beruflichen oder familiären Feiern zulässig.
von Rainer Schons | März 17, 2013 | Wohnungsmietrecht
Kann ein Vermieter ein Mietverhältnis nach mehrmaliger Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlungen fristlos kündigen, wenn das Jobcenter die Verspätungen zu vertreten hat?
Der BGH entschied im zu entscheidenden Fall, dass der Mieter die verspätete Zahlung des Jobcenters nicht verschuldet hat und dem Vermieter das festhalten an dem Mietverhältnis bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zugemutet werden kann. Achtung: Das Verschulden lag klar beim Jobcenter und nicht beim Mieter. Somit lag kein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor.
Das Gericht sah den Nachweis erbracht, dass es bestehende Praxis des regionalen Jobcenters war, Mietzahlungen zu spät anzuweisen. Der Mieter, der auf Leistungen des Jobcenters angewiesen war, hat dem Jobcenter die Abmahnungen stets sofort vorgelegt.
Der BGH verneinte weiter ein Verschulden des Mieters, da das Jobcenter nicht Erfüllungsgehilfe (§278 BGB )des Mieters sei.
BGH, Urteil vom 21.10.2009 VIII ZR 64/09
