Schönheitsreparaturen – starre Fristen unzulässig – flexible Fristen erforderlich „in der Regel“ „im Allgemeinen“

von Rainer Schons | Mai 12, 2013 | Wohnungsmietrecht

Grundsätzlich bezeichnet man mit Schönheitsreparaturen die anfallenden Tapezier- und Malerarbeiten innerhalb einer Wohnung ( § 28 IV S. 3  II. BV).

Ohne gesonderte Regelung sind Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu erbringen.

Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist zulässig und üblich.

Es erfolgt aber seitens der Gerichte eine Inhaltskontrolle der Schönheitsreparaturklauseln, nach folgenden Grundsätzen:

• keine übermäßige Belastung des Mieters in Relation Mietdauer und Abnutzung
• keine Benachteiligung des Mieters durch Summierungseffekt
• die Formulierung muss transparant – d.h. klar und eindeutig sein
• unter Umständen macht eine fehlerhafte Klausel die Gesamtregelung unwirksam ( geltungserhaltende Reduktion)

Bei Wohnraum-Mietverhältnissen kann der Mieter durch Formularmietvertrag grundsätzlich nur zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, nicht aber zu einer Anfangs- oder Endrenovierung.

Eine Formularklausel, die den Mieter unabhängig vom Ablauf bestimmter Fristen zur Endrenovierung der Räume verpflichtet, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.

Es ist zulässig, laufende Schönheitsreparaturen formularvertraglich nach Maßgabe eines (flexiblen) Fristenplans dem Mieter aufzubürden.
Eine solche Klausel (flexible Renovierungsfrist) ist auch dann zulässig, wenn der Vermieter dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergibt.
Die Renovierungsfristen laufen grundsätzlich erst mit Beginn des Mietverhältnisses, so dass ein Mieter nicht  durch die Hintertür für Abnutzungen seines Wohnungsvorgängers einzustehen hat.

Die Schönheitsreparaturfristen müssen sich im üblichen und angemessenen Rahmen bewegen.

In Formularmietverträgen dürfen die Fristen nur als Richtlinie genannt werden, da dem Mieter der Nachweis offen bleiben muss, dass sich die Mieträume nach Ablauf der Fristen tatsächlich noch nicht in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden, z. B. aufgrund längerer Abwesenheit des Mieters oder einer nur teilweisen Nutzung.

Flexible Fristen werden in der Regel eingeleitet mit den Worten: „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ ..…. auszuführen sind.

Fehlt es an diesem ausdrücklcihen Hinweis auf „Flexibilität“, dann spricht man von einem  starren Fristenplan. Ein solcher ist unwirksam wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters (§ 307 Abs. 1 BGB).

Beispiele für unwirksame  „starre Fristen:

• Formulierungen, die den Eindruck erwecken, dass kein Spielraum hinsichtlich eines längeren Renovierungsturnus besteht und der Mieter die Wohnung spätestens nach Ablauf der aufgeführten Fristen renovieren muss. So z.b. die Formulierung: Schönheitsreparaturen sind  „mindestens“ alle 3/5/7 Jahre auszuführen.
• „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß durchzuführen;  Küchen/Bäder: 3 Jahre, Wohn- und Schlafräume: 4-5 Jahre, Fenster/Türen/Heizkörper: 6 Jahre.
• Eine Bezugnahme auf die „üblichen Fristen“ stellt keine Einschränkung dahingehend dar, dass die Fristen lediglich für „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ gelten soll. Es ist abzustellen auf den durchschnittlichen  Mieter und dieser sieht nach Ansicht der Gerichte hierin ein „Muss“ und kein „Kann“ die benannten Fristen einzuhalten.
• Der durchschnittliche Mieter wird ein gleiches „Muss“ aus der Formulierung „notwendig werdenden“ Schönheitsreparaturen verbunden mit Frsitenplan ableiten.
• Sollen Schönheitsreparaturen vom Mieter daher „regelmäßig“ binnen bestimmter Fristen ausgeführt werden, handelt es sich – anders als bei den Begriffen „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ – um starre Renovierungsfriste

Aber Achtung:
Die Kombination der Worte „in der Regel“ und „spätestens“ macht einen Fristenplan noch nicht grundsätzlich zu einer „starren Frist“  (BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 351/04).

Die Formulierung „grundsätzlich“ gilt es im Kontext zu lesen, auch wenn das AG Neustadt hier eine flexible frist angenommen hat (Urteil v. 21.7.2006, 12 C 61/06)

Hat der Vermieter eine flexible Frist im Mietvertrag verwendet, trifft den Mieter die Beweislast,  dass ihn noch keine Schönheitsreparaturpflicht trifft, wenn die Regelfrist abgelaufen ist.

Hält der Vermieter eine Schönheitsreparatur schon vor Ablauf der Regelfrist für erforderlich, dann trifft ihn die Beweislast,  dass der Wohnungszustand eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert.